"등기부등본" 부동산 계약 필수 문서 제대로 이해하기

 

등기부란?

 

등기부는 등기부등본의 원본이에요. 

등기부는 쉽게 말해 부동산의 일생을 기록한 문서입니다. 

 

등기부에는 부동산의 탄생인 보존등기부터 매매, 임대, 담보대출, 소송 내용, 부동산의 죽음인 멸실등기까지 부동산의 탄생부터 죽음까지의 모든 내용이 담겨있어요. 

 

 

등기부등본 열람 및 발급은 어디서 할 수 있나요?

등기부는 주민센터나 대법원 인터넷등기소 사이트에서 유료로 누구나 열람이 가능합니다. 

 

 

등기부의 종류

우리나라에서는 건물과 토지를 별도의 부동산으로 봅니다. 그래서 건물등기부와 토지등기부가 별도로 존재합니다. 그리고, 건물등기부는 다시 일반건물등기부와 집합건물등기부로 나눠집니다.

 

일반건물은 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등을 말합니다. 토지와 건물 전체의 소유자가 1명이죠. 

집합건물은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등을 말합니다. 호실마다 소유자가 다른 건물이죠. 2천 세대가 거주하는 아파트는 소유자도 2천 명이 됩니다.

 

그런데 집합건물의 문제는 호실은 여러 개이지만 토지가 하나라는 것입니다. 일반건물의 경우에는 하나의 토지 위에 건물이 세워지고 그 토지와 건물전체의 소유자가 1명이라서 부동산을 거래하거나 관리함에 있어서 큰 문제가 발생하지 않지만 집합건물의 경우에는 하나의 토지 위에 건물이 건물이 세워지고 각 호실의 소유자가 모두 다르기 때문에 문제가 발생할 수 있죠. 그래서 생긴 개념이 바로 '대지권' 입니다. 건물을 구입하면 토지가 함께 같이 오는 개념이죠! '대지권'이 있어야 아파트 1001호를 구입하면 1001호에 대한 토지도 함께 따라오는 거에요. 이 '대지권' 개념 덕분에 건물과 토지의 소유자가 달라서 오는 문제는 해결이 됬습니다. 

 

 

대지권이란? 

대지권(大地權)은 아파트, 연립주택, 오피스텔 등의 집합건물에서 사용하는 개념으로, 건물이 세워진 대지(땅)에 대한 소유권을 의미합니다. 대지권은 건물의 소유자들이 공동으로 소유하는 대지의 지분을 나타내며, 이 지분은 각 소유자의 건물 면적에 비례하여 나뉘게 됩니다.

 

대지권의 특징:

1. 공유지분: 건물의 소유자들은 해당 대지의 특정 부분을 단독으로 소유하는 것이 아니라, 전체 대지를 공유하는 형태로 소유합니다. 따라서 대지권은 각각의 소유자가 일정 비율만큼 대지의 소유권을 가진다는 의미입니다.
2. 건물과의 일체성: 대지권은 건물과 분리해서 따로 거래할 수 없습니다. 즉, 건물의 소유권과 대지권은 항상 함께 이전되며, 건물만을 매매하거나 대지권만을 매매할 수 없습니다.
3. 등록: 대지권은 보통 등기부등본에 등록되며, 대지권의 종류와 그에 따른 소유 지분이 명시됩니다.

대지권의 중요성:

• 가치 평가: 부동산을 거래할 때 대지권이 있는지 여부가 해당 부동산의 가치에 큰 영향을 미칩니다. 대지권이 있는 경우 해당 대지에 대한 권리가 포함되므로, 이는 향후 재건축 또는 개발 시에 중요한 역할을 합니다.
• 재건축과 관련: 재건축이나 재개발이 이루어질 때 대지권의 지분 비율이 새롭게 지어질 건물의 소유 비율에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

등기부의 구성

부동산 등기부는 부동산의 소유권과 관련된 여러 가지 권리 관계를 기록하는 공적 장부입니다. 등기부는 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되며, 각각의 부분은 부동산의 상태와 권리 관계를 상세히 기록합니다.

 

1. 표제부

표제부는 해당 부동산의 기본적인 정보가 기록되는 부분입니다. 사람에 비유하면 '신분증' 이라고 볼 수 있어요. 

• 부동산의 표시: 부동산의 지번, 면적, 구조, 용도, 건축물대장 번호 등 해당 부동산을 특정할 수 있는 정보가 포함됩니다.
• 부동산의 변동: 부동산의 면적이나 구조가 변경된 경우, 예를 들어 건물이 증축되거나 용도가 변경된 경우 등은 표제부에 기록됩니다.

Q. 아파트 계약을 하러 갔는데 등기부를 보니 표제부가 2개로 나눠져 있어요! 왜 표제부가 2개에요?

아파트 또는 빌라의 경우 상세 주소가 101동 201호 처럼 동과 호수로 나눠집니다. 등기부의 표제부는 건물의 신분증이기 때문에 101동은 무슨 건물이고, 201호는 무슨 건물인지를 모두 설명을 해주어야해요. 표제부는 101동 건물 전체와 201호 전유부분으로 나눠져 있습니다. 그래서 저희는 부동산 매매계약 또는 임대차계약을 할 때 표제부에서 계약하려는 부동산의 계약서상 주소와 표제부에 나타난 부동산의 주소가 일치하는지를 꼭 확인해야 합니다! 계약서 서명하기 전 한 번 더 등기부의 표제부를 확인함으로써 혹시 모를 위험에 대비할 수 있도록 해보아요!

 

★부동산 매매계약이나 임대차계약을 할 때 표제부에서 확인해야 할 사항은?

계약하려는 부동산의 계약서상 주소와 표제부에 나타난 부동산의 주소가 일치하는지 확인해야 한다.

 

2. 갑구

갑구는 부동산의 소유권과 관련된 사항이 기록되는 부분입니다. 쉽게 말해 소유권에 관련된 권리를 표시합니다. 

• 소유권에 관한 사항: 부동산의 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 이전되었는지, 소유권의 변동 내역이 기록됩니다.
• 소유권에 대한 권리: 소유권과 관련된 각종 권리, 예를 들어 가처분, 압류, 가압류, 경매 개시 결정 등이 기재됩니다. 이런 권리가 등기된 경우, 해당 부동산의 거래가 제한되거나 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 해당 부동산이 제3자의 가등기여부 등도 갑구에서 알 수 있어요. 

* 제3자의 가등기 : 대표적인 가등기인 '소유권이전청구권 가등기'는 '이부동산은 내가 사려고 찜해놨다' 라는 표시인데 매도자가 부동산을 다른 사람에게 팔아버려도 기존에 계약한 매수자가 본등기를 함으로써 소유권을 다시 가져올 수 있는 것을 말합니다. 

 

★부동산 매매계약이나 임대차계약을 할 때 갑구에서 확인해야 할 사항은?

해당 부동산의 최종 소유자와 계약하는 상대방이 일치하는지 확인해야 하며 추가로 압류, 가압류, 경매 개시 등 소유권에 문제가 될 수 있는 권리들이 있는지 확인해야 한다. 

 

3. 을구

을구는 소유권 외에 부동산에 설정된 기타 권리, 즉 소유권 외의 제한물권이나 채권 관계 등이 기록되는 부분입니다.  쉽게 말해 소유권 외에 관련된 권리를 표시합니다. 

• 저당권: 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 설정되는 저당권이 기록됩니다.
• 전세권: 전세 계약에 의해 설정된 전세권이 기록됩니다.
• 지상권, 지역권 등: 부동산에 설정된 기타 권리들이 기록됩니다.

 

★부동산 매매계약이나 임대차계약을 할 때 을구에서 확인해야 할 사항은?

을구에서는 '근저당'에 대한 내용을 잘 보아야 합니다. 소유자가 해당 부동산을 담보로 얼마나 대출을 받았는지 알 수 있는 단서이기 때문이에요. 만약에 '임차인'으로서 아파트 전세 계약을 하려고 할 때 계약하려는 부동산이 대출을 많이 받은 아파트인지 확인하지 않으면 깡통전세를 당할 수 있기 때문입니다. 매매든

 

 

등기부등본을 볼 때 무엇을 확인해야 하나요?

• 표제부 : 계약하려는 부동산의 계약서상 주소와 표제부에 나타난 부동산의 주소가 일치하는지 더블 체크하기!
• 갑구 : 최종 소유자와 계약하는 상대방이 일치하는지, 압류 관련하여 '소유권'에 문제가 될 수 있는 부분이 있는지 확인하기!
• 을구 : 해당 부동산을 담보로 얼마나 대출 받았는지 '근저당' 살펴보기!

 

등기부 외에도 부동산 계약 시, 확인해야 하는 서류가 있는데 바로 '건축물대장' 입니다. 

건축물대장은 아래 포스팅에서 더욱 자세하게 설명해볼게요! 

 

건축물대장이란?