부동산 규제지역 개념 정리 : 부동산P, 전매제한, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역

 

P를 붙여서 판다! 라는 말을 부동산 투자 · 거래 관련 가격을 알아볼 때 자주 들을 수 있습니다. 

여기서 피(P)는 정확히 뭘 말하는 걸까요? 

부동산 거래에서 P 란?

P는 Premium의 약자로 정해진 부동산 가격에 더해서 주는 웃돈을 의미합니다. 

분양권이나 분양가격과 매도가격의 차액을 의미하죠.

그래서, 분양권 투자는 P가 얼마나 많이 올랐느냐로 수익을 얻는다고 볼 수 있어요. 

 

청약의 분양권이나 재개발의 입주권을 거래하는 경우 P가 오르면 '플P', 떨어지면 '마P' 라고 부른다.

입지가 좋아서 사람들의 수요가 많은 아파트는 완공되기도 전에 P 가 붙기도 합니다. P의 가격은 분양가의 몇% 하는 식으로 정해져 있지 않으며, 가격이 형성되는 데에 여러 가지 요소가 작용하는데요. 분양 전 혹은 분양 당시 건축물의 기대가치에 따라 형성되기도 하고, 청약 경쟁률에 따라 결정되기도 하고, 분양 후 시간이 지남에 따라 가치가 올라서 P가 점점 더 오르거나 반대로 P가 점점 더 내려가기도 합니다. 그리고, 같은 아파트라 하더라도 동호수에 따라 P가 다르게 형성되기도 하고, 로얄층의 경우 더 높은 P를 얻을 수도 있어요. 

 

한마디로 말해, P 가 붙어서 거래 가격이 올라가는 이유는 부동산의 미래 가치를 기대하기 때문이라고 할 수 있죠. 

 

정부에서는 아파트 분양가를 이용한 투자가 과열되어 투기가 될 수 있기 때문에 전매에 제한을 두어 투기를 방지하고 있습니다! (분양권 *전매 제한)

 

전매 제한이란?

"전매 제한"은 부동산 시장에서 특정 기간 동안 주택이나 토지의 매매를 제한하는 제도를 의미합니다. 이 제도는 주로 부동산 투기를 방지하고 실수요자에게 혜택을 주기 위해 도입됩니다.

 

예를 들어, 정부나 공공기관이 제공하는 분양 주택의 경우, 일정 기간 동안 전매 제한을 두어 분양받은 사람이 바로 해당 주택을 매도하지 못하도록 합니다. 이렇게 하면 집값이 급격하게 오르는 것을 막고, 투기 목적이 아닌 실제 거주를 원하는 사람들이 집을 가질 수 있는 기회를 늘릴 수 있습니다.

 

전매 제한 기간은 정책에 따라 다르며, 제한 기간이 끝난 후에는 자유롭게 매매가 가능합니다. 이 제도는 주로 분양가가 상대적으로 저렴한 공공주택이나 정부가 지원하는 주택에 적용됩니다.

 

투기지역 · 투기과열지구 · 조정대상지역 

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 국가에서 부동산 규제를 할 때 항상 언급되는 용어에요. "투기지역", "투기과열지구", 그리고 "조정대상지역"은 모두 부동산 시장의 과열을 방지하기 위해 정부가 지정하는 특별 관리 지역을 의미합니다. 이들 지역에 대한 규제는 부동산 투기를 억제하고 주택 시장의 안정을 도모하기 위한 목적으로 시행됩니다. 각 용어는 다소 차이가 있는 규제 대상과 강도를 나타냅니다.

1. 투기지역 : '소득세법' 근거, 기획재정부 장관이 지정 

• 정의: 이미 부동 산 시장이 과열된 지역으로, 부동산 가격이 급격히 상승하고 투기적 거래가 성행하는 지역을 말합니다.
• 규제 내용:
  • 주택담보대출에 대한 규제가 강화됩니다. 예를 들어, LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 등이 더 엄격하게 적용됩니다.
  • 1가구 2주택 이상 보유자의 양도소득세가 중과됩니다.
  • 조정대상지역의 규제도 적용됩니다.

2. 투기과열지구 : '주택법' 근거, 국토교통부 장관이나 시·도지사가 지정 

• 정의: 부동산 투기가 심해 주택 시장이 과열된 지역을 말합니다. 투기지역과 비슷하지만, 규제의 강도가 더 세다는 특징이 있습니다. (주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역)
• 규제 내용:
  • 주택담보대출: LTV와 DTI 규제가 더 강화됩니다.
  • 청약 규제: 재당첨 제한, 전매 제한, 그리고 추첨제 물량 감소 등의 청약 규제가 적용됩니다.
  • 분양가 상한제: 주택 분양가를 규제하는 분양가 상한제가 적용될 수 있습니다.
  • 주택 공급 규제: 분양권 전매 제한 강화, 분양주택의 전매 제한기간 연장 등이 포함됩니다.

3. 조정대상지역 : '주택법' 근거, 국토교통부 장관이 지정 

• 정의: 주택 가격 상승률이 지나치게 높거나, 상승세가 지속될 가능성이 있는 지역을 말합니다. 상대적으로 광범위하게 적용되며, 투기과열지구보다는 규제가 덜 강력하지만 여전히 부동산 시장의 안정성을 위해 필요한 조치가 취해집니다.
• 규제 내용:
  • 청약 규제: 1순위 자격 요건 강화, 재당첨 제한, 전매 제한 등이 포함됩니다.
  • 대출 규제: 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용됩니다.
  • 세금 규제: 다주택자에 대한 양도소득세 중과와 같은 세금 규제가 강화됩니다.

비교 요약

• 투기지역: 주택담보대출 규제와 양도소득세 중과가 주된 특징.
• 투기과열지구: 대출 규제와 청약 규제 등이 더 강하게 적용되는 지역.
• 조정대상지역: 광범위하게 규제가 적용되지만, 상대적으로 규제 강도가 덜함.

이 지역들은 부동산 시장 상황에 따라 지정되거나 해제될 수 있으며, 규제 내용은 정부 정책에 따라 달라질 수 있습니다.