부동산 가격의 여러 종류

부동산은 현재 가격과 평균 가격도 다르고 세금을 계산하기 위해서 기준이 되는 가격도 필요해요. 

부동산 가격은 수요와 공급에 따라 결정되기 때문에 계속해서 변동이 되는데요! 누구나 살고 싶은 아파트는 가격이 아무리 올라도 매물이 없을 수도 있지만, 사람이 많이 살지 않는 지역의 아파트는 그렇지 않을 수 있기 때문이죠. 

이번 포스팅에서는 부동산 가격을 부르는 여러가지 가격의 이름에 대해서 알아볼게요. 

 

 

호가와 실거래가 

호가란?

호가는 원하는 가격을 부르는 것입니다. 중개사무소에 적힌 부동산 매물의 가격이 매도자가 원하는 가격이에요. 

 

매도자가 비싼 가격으로 부동산을 내놓았다고 해도 아무도 뭐라할 사람은 없기 때문에 호가는 정해진 범위가 없습니다. 

 

실거래가란?

실거래가는 실제 거래되는 가격입니다. 실제 거래되는 실거래가는 일정 범위 안에서 형성이 되는 특징이 있어요. 왜냐하면 부동산을 사고 싶은 사람의 욕구와 팔고자 하는 사람의 욕구가 적절히 맞는 지점에서 실거래가가 형성되기 때문이죠. 

 

실거래가는 시세가 아닙니다. 

가족간 거래이거나 쌍방의 어떠한 협의가 있었을 경우 시세보다 싸게 실제 거래가 이루어질 가능성이 있기 때문입니다. 

 

 

시세

시세란?

시세는 부동산의 최근 가격 수준을 말합니다. 

부동산을 사고 싶어하는 사람의 수요와 팔고 싶어 하는 사람의 공급으로 인해 결정되는 부동산 가격이 바로 시세입니다. 

일반적으로 은행에서 대출을 해줄 때도 'KB시세'를 기준으로 대출을 해줍니다. 

KB시세가 궁금하다면 '리브부동산' 사이트에 검색을 해보면 됩니다. 

 

Q. 모든 부동산에는 시세가 있나요? 

그렇지 않습니다. 대부분의 아파트에는 명확하게 시세가 있는 편이지만 거래가 활발하지 않은 빌라의 경우 시세가 불분명한 경우가 있습니다. 이러한 경우에 필요한 것이 바로 '감정평가액' 입니다. 

 

감정평가액 

감정평가액이란?

감정평가액은 부동산이나 기타 자산의 시장 가치를 평가하는 과정에서 도출된 금액을 의미합니다. 감정평가액은 주로 부동산, 기계 장비, 특허권 등과 같은 자산의 시장 가치를 객관적으로 평가하기 위해 전문 감정평가사가 평가한 금액입니다.

 

감정평가액은 여러 상황에서 사용될 수 있습니다. 예를 들어, 부동산 매매, 대출 시 담보 설정, 재산 분할, 상속 및 증여, 기업 인수 합병 등의 경우 감정평가가 필요할 수 있습니다. 감정평가는 자산의 특성, 위치, 사용 목적, 경제적 상황 등을 고려하여 이루어지며, 감정평가사는 이를 바탕으로 시장에서 해당 자산이 얼마나 가치 있는지를 평가합니다.

 

 

쉽게 말해, 은행에서 대출을 해줄 때 만약에 아파트라면 KB시세를 기준으로 대출을 해주겠지만 KB시세가 없는 부동산이라면 가격을 평가하는 전문가인 감정평가사의 도움을 받을 거에요. 은행은 감정평가사에게 의뢰를 할 것이고, 의뢰를 받은 감정평가사는 해당 부동산을 감정하여 가격을 결정하는데, 이를 '감정평가액'이라고 합니다. KB시세가 없는 경우 감정평가액을 기준으로 대출을 해주기도 합니다. 

 

공시지가와 공시가격

공시지가와 공시가격은 모두 부동산의 가치를 산정하고 이를 공시하는 제도이지만, 적용 대상과 목적이 다릅니다.

1. 공시지가 : 땅 가격 

• 정의: 공시지가는 특정 토지의 적정가격을 정부나 지방자치단체가 산정하여 공시한 금액입니다.
• 적용 대상: 토지(땅)
  
• 사용 목적: 주로 토지에 대한 세금 부과(재산세, 종합부동산세 등), 개발부담금, 토지 보상금 산정 등 다양한 행정적, 법적 절차에서 기준으로 사용됩니다. 주된 목적 : 토지에 대한 재산세와 종합부동산세의 부과 기준을 세우기 위한 목적
• 종류:
  • 표준지 공시지가: 전국의 대표적인 토지를 대상으로 하며, 국토교통부에서 매년 1월 1일 기준으로 전국 필지 중 대표성 있는 50만 필지를 조사해 공시합니다.
  • 개별공시지가: 표준지 공시지가를 기준으로 각 지방자치단체에서 개별 토지의 가치를 산정하여 공시합니다.

2. 공시가격 : 주택 가격 

• 정의: 공시가격은 개별 부동산, 특히 주택과 같은 건축물의 적정가격을 산정하여 공시한 금액입니다.
• 적용 대상: 주택(아파트, 다세대주택, 단독주택 등) 및 기타 건축물.
• 사용 목적: 주택에 대한 세금 부과(재산세, 종합부동산세 등), 건강보험료 산정, 기초연금 산정 등 다양한 행정적, 법적 절차에서 기준으로 사용됩니다. 주된 목적 : 주택에 대한 재산세와 종합부동산세의 부과 기준을 세우기 위한 목적
• 종류:
  • 단독주택 공시가격: 단독주택에 대해 산정한 가격으로, 국토교통부에서 매년 1월 1일 기준으로 공시합니다. 국토교통부에서 전국 20만 가구를 대표로 뽑아서 표준 가격을 산정하며 산정된 표준 단독주택 공시가격을 기준으로 개별 단독 주택의 공시가격도 산정합니다. 
  • 공동주택 공시가격: 아파트, 다세대주택, 연립주택 등의 가격을 산정하여 공시한 금액입니다. 국토교통부에서 공동주택에 대해 매년 적정 가격을 산정합니다. 

*주택 공시가격은 국토교통부의 '부동산공시가격알리미' 사이트에서 확인할 수 있다. 

차이점 요약

• 공시지가는 토지에 대한 평가 가격이고, 공시가격은 주택 및 기타 건축물에 대한 평가 가격입니다.
• 둘 다 세금 부과의 기준이 되지만, 적용 대상이 다르다는 점에서 구분됩니다.

 

요약하자면, 공시지가와 공시가격을 매기는 주된 목적은 부동산을 보유하면 납부하는 세금인 '재산세'와 '종부세'의 부과 기준을 세우기 위함인데 상시로 변동되는 부동산 가격을 기준으로 삼기에는 적합하지 않으므로 세금을 납부하기 위한 기준 가격을 공시지가와 공시가격으로 정한 것이다.