건축물대장이란?

건축물대장이란?

건축물대장은 건축물에 대한 각종 정보를 기록한 공적 장부로, 대한민국에서 모든 건축물에 대해 관련 정보가 등록되고 관리되는 문서입니다. 이는 건축물의 소유권, 구조, 용도, 면적, 건축 연도 등의 중요한 정보가 포함되어 있으며, 건축물의 법적 상태를 확인할 수 있는 기본 자료입니다.

 

쉽게 말해, 사람으로 하여금 '운전면허증'과 유사합니다. 운전면허증도 우리가 면허를 어떤 종류를 가지고 있느냐에 따라 어떤 자동차를 운전할 수 있는지가 달라지잖아요. 이처럼 부동산도 건축물대장에 나타난 건축물의 용도가 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 중 무엇이냐에 따라건물의 사용 목적이 달라지는 거에요. 예를 들어 건축물대장에는 주거용 건물인 단독주택으로 기재돼있는데, 상가계약을 하려고 한다면 용도에 맞지 않죠? 즉, 2종 보통 면허를 가진 사람이 트럭 운전을 하겠다고 하는 거랑 똑같은 거에요~! 이런 상황에서 입을 수 있는 피해를 최소화하기 위해 꼭 건축물대장도 확인해야 합니다. 건축물대장도 등기부등본에서와 마찬가지로 아파트 또는 빌라같이 101동 201호로 나타나는 집합건물에 대해서는 101동 건물전체와 201호 전유부분에 대한 건축물대장으로 나눠져 있습니다. 그래서 모두 확인해보아야 해요. 건축물대장은 주민센터 또는 '정부24' 사이트에서 무료로 누구나 열람이 가능하답니다.

 

 

• 표제부 - 건축물 전체에 대한 전반적인 사항이 기록되어 있음 

[건축물대장의 표제부 예시]

 

 

• 전유부 - 각 호실의 상세한 정보가 기록되어 있음 

[건축물대장의 전유부 예시]

 

 

건축물대장에서 무엇을 확인해야 하나요?

 

1. 건축물이 정해진 용도로 사용되고 있는지

빌라 또는 다세대주택 또는 원룸 건물 같은 다가구주택의 경우 층마다 용도가 다를 수 있어요. 

예를 들면 5층짜리 건물의 경우, 1-2층은 근린생활시설로 상업용 건물일 수 있고, 3-5층은 주거용 건물일 수 있는 거죠. 

빌라에서 1층 세대 중 한두 호실은 건축물대장상 근린생활시설로 돼있는 경우가 있는데 근린생활시설이지만 실제 상가의 용도가 아닌 주택으로 사용되고 있다면 이는 *위반건축물에 해당됩니다. 그래서 부동산 소유자에게 '이행강제금'이라는 과태료과 부과될 수 있어요.

 

   *위반건축물이란? 부동산을 무단으로 확장하거나 용도 변경 등을 하면 위반건축물이 됩니다. 

 

건축물이 정해진 용도로 사용되고 있지않다면 소유자는 '주택담보대출'을 받기 어렵고, 임차인은 '전세자금대출'을 바딕가 어려워요. 이렇게되면 임차인은 보증금을 대출없이 모두 자기돈으로 내야할 수도 있습니다. 따라서 근린생활시설을 주택으로 사용하는 경우 임대료가 시세보다 비교적 낮은 가격으로 형성되는 경향이 있으니 반드시 건축물대장을 잘 확인하여 추후에 발생할 피해를 예방하셔야만 합니다! 위반건축물에 해당하는 건물에 임대차계약을 할 경우 임차인은 전세보증보험도 가입할 수가 없답니다. 만약을 대비해 보증보험 가입을 원한다면 위반건축물은 계약하지 않는 것이 좋아요. 

 

아래의 예시 이미지처럼 건축물대장 상단에 위반건축물이라고 기재돼있다면 위와 같은 임차인 불이익이 있을 수 있으니 주의해야 해요. 

 

[건축물대장 위반건축물 기록 예시]

 

2. 건축물대장과 등기부에 기재된 동호수가 일치하는지

 

등기부에는 101호라고 기재돼있고 실제 문 앞의 호수도 101호라고 적혀 있어도 건축물대장에는 103호라고 기재돼있을 수도 있어요. 만약에 건축물대장상 호수와 등기부상 호수가 다른 상황에서 임대차계약을 하게되면 전입신고와 확정일자를 모두 받아도 보증금을 지킬 수 없거나 소송이나 분쟁등의 문제에 휘말리게 될 수도 있어요. 따라서 이런 상황이 일어나지 ㅇ낳도록 건축물대장과 등기부는 반드시 확인을 하고 비교를 해보아야 합니다. 

 

 

 

건축물대장의 주요 내용

• 건축물의 기본 정보: 건축물의 소재지, 구조, 층수, 용도, 대지 면적, 건축 연도 등 건축물에 대한 전반적인 정보가 포함됩니다.
• 소유자 정보: 건축물의 현재 소유자 및 이전 소유자에 대한 정보가 기록됩니다.
• 법적 사항: 건축물에 대한 허가 사항, 사용 승인 여부, 불법 건축물 여부 등이 포함됩니다.
• 변경 이력: 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등의 이력이 기록되어, 해당 건축물에 대한 역사적인 정보도 파악할 수 있습니다.

 

 

건축물대장의 발급 및 조회 방법

 

건축물대장은 누구나 열람하거나 발급가능하며, 주로 다음과 같은 경우에 필요합니다:

• 부동산 거래: 매매, 임대, 담보 설정 등 부동산 거래 시 해당 건축물의 정확한 정보를 확인하기 위해 사용됩니다.
• 건축물 관리: 소유자가 자신의 건축물 상태를 관리하거나, 변경·보수 계획을 세울 때 필요합니다.
• 법적 절차: 건축물과 관련된 소송, 분쟁, 세금 부과 등에 대한 법적 근거 자료로 사용됩니다.

건축물대장은 인터넷을 통해 '정부24'나 '국토교통부 건축행정시스템(세움터)' 등의 포털 사이트에서 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 이 장부는 공공기관에서도 쉽게 발급할 수 있어 건축물의 법적 상태를 빠르게 확인할 수 있습니다.

 

 

건축물대장 등재 절차는 어떻게 되나요? 

 

건축물대장 등재 절차는 건축물에 대한 법적 정보를 공적으로 관리하기 위해 건축물의 주요 사항을 등록하는 과정입니다. 일반적으로 다음과 같은 절차를 따릅니다:

1. 건축허가 또는 신고

• 건축허가: 건축물의 신축, 증축, 개축, 재축, 대수선 등을 하려면 먼저 관할 구청이나 시청에 건축허가를 받아야 합니다. 건축허가는 주로 법정 기준에 따라 해당 건축물이 적법하게 지어질 수 있는지 여부를 확인하는 절차입니다.
• 건축신고: 일정 규모 이하의 소규모 건축물이나 용도변경 등은 신고만으로 가능하며, 허가 절차가 필요하지 않습니다.

2. 건축 공사 진행

• 건축허가 또는 신고 이후 건축물이 착공되고, 공사가 진행됩니다. 이 과정에서 적법하게 건축되었는지 중간에 점검(중간 검사)을 받는 경우도 있습니다.

3. 사용승인(준공검사) 신청

• 공사가 완료되면 사용승인 또는 준공검사를 신청해야 합니다. 이때, 해당 건축물이 허가 내용과 일치하게 건축되었는지 검토가 이루어집니다.
• 사용승인은 건축물의 최종 적합성을 확인하는 절차로, 이를 통과해야 건축물이 사용될 수 있습니다.

4. 건축물대장 작성 신청

• 사용승인 후 건축물의 소유자나 관계인은 건축물대장 작성을 신청할 수 있습니다. 해당 신청은 관할 지자체(구청, 시청)에 하며, 제출 서류에는 사용승인서, 도면, 건축물의 세부 사항 등이 포함됩니다.

5. 건축물대장 작성 및 등재

• 지자체는 제출된 서류와 사용승인 내용을 바탕으로 건축물대장을 작성합니다. 작성된 대장에는 건축물의 주소, 구조, 면적, 용도 등 법적으로 중요한 정보가 기재됩니다.
• 이 대장은 관할 지자체나 정부 기관의 기록으로 남으며, 이를 통해 해당 건축물에 대한 정보를 열람하거나 확인할 수 있습니다.

6. 등재 완료 및 고지

• 대장 작성이 완료되면 신청인에게 고지되며, 건축물대장이 공식적으로 등재됩니다.

요약

1. 건축허가 또는 신고 → 2. 공사 진행 → 3. 사용승인(준공검사) → 4. 건축물대장 작성 신청 → 5. 건축물대장 등재

 

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토지대장

토지대장은 특정 토지에 대한 법적, 물리적 정보를 기록한 공적인 문서입니다. 대한민국에서 토지대장은 국토교통부 또는 지자체에서 관리하며, 해당 토지의 소유자, 면적, 지목(토지의 사용 목적), 경계, 등록 연도 등의 정보를 포함하고 있습니다. 토지대장은 부동산 거래, 개발, 세금 부과 등과 관련된 다양한 행정 절차에서 중요한 역할을 합니다.

 

토지대장의 주요 항목

1. 고유번호 : 토지마다 붙는 일련번호 (일종의 주민등록번호 같은거에요)
2. 토지소재 : 토지의 주소 
3. 지번 : 토지의 주소이자 해당 토지의 고유 번호
4. 축척 : 해당 토지의 측량 비율
5. 지목: 토지의 용도를 나타내며, 전(밭), 답(논), 대(대지), 임야(산지) 등으로 구분됩니다.
6. 소유자: 현재 해당 토지의 법적 소유자의 이름과 주소가 기재됩니다.
7. 변동 내역: 토지의 소유권 이전, 면적 변경, 용도 변경 등과 같은 주요 변동 사항이 기록됩니다.

토지대장은 일반인이 열람할 수 있으며, 부동산 거래나 개발 계획 수립 시 중요한 참고 자료로 사용됩니다. 토지대장 발급은 정부24, 대법원 인터넷등기소 등을 통해 온라인으로도 가능합니다.

 

 

개별 공시지가 

개별 공시지가는 대한민국에서 각 토지에 대해 정부가 공시하는 1제곱미터(㎡)당 가격을 의미합니다. 이는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일을 기준으로 전국의 모든 개별 토지에 대해 조사·산정한 후, 5월 31일에 공시합니다. 개별 공시지가는 세금 부과, 보상금 산정, 개발 부담금 부과 등의 기준으로 사용되며, 공적인 목적으로 토지의 가치를 평가하는 기준이 됩니다.

 

주요 목적

1. 재산세 및 종합부동산세 부과: 토지 소유자가 납부해야 하는 세금의 산정 기준으로 사용됩니다.
2. 토지 관련 부담금 산정: 개발부담금, 농지전용부담금, 도시계획세 등 각종 부담금의 기준이 됩니다.
3. 공익사업 보상금 산정: 공익사업(예: 도로 건설, 공원 조성 등)으로 인해 토지를 수용할 때 지급하는 보상금의 기준이 됩니다.

 

산정 과정

• 기준시가(표준지 공시지가) 조사: 전국의 대표적인 토지(표준지)의 가격을 먼저 산정합니다.
• 개별 토지 비교: 표준지의 공시지가를 기준으로 개별 토지의 위치, 용도, 주변 환경 등을 고려하여 개별 공시지가를 산정합니다.
• 열람 및 이의신청: 공시된 개별 공시지가에 대해 토지 소유자는 이의신청을 할 수 있으며, 이를 통해 조정이 이루어질 수 있습니다.

개별 공시지가는 지방자치단체나 국토교통부 홈페이지, 부동산 공시가격 알리미 사이트 등을 통해 조회할 수 있습니다.

 

 

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[부가설명]

 

위반건축물이란?

위반건축물이란 건축법 및 관련 규정을 위반하여 건축된 건물을 의미합니다. 이러한 건물은 건축 허가 없이 지어진 경우, 허가받은 내용과 다르게 건축된 경우, 또는 건축법에서 정한 기준(건축물의 높이, 면적, 구조, 용도 등)을 초과하거나 무시한 경우에 해당합니다.

 

주요 위반 사항으로는 다음과 같은 것들이 있습니다:

1. 건축 허가 없이 건축: 정식으로 허가를 받지 않고 건축물을 신축하거나 증축하는 경우.
2. 허가 내용과 다른 건축: 허가받은 도면과 다르게 건축된 경우, 예를 들어 허가받은 건물의 용도와 다른 용도로 사용하거나 구조 변경을 하는 경우.
3. 건축 기준 위반: 건축법에서 정한 건물의 높이, 면적, 층수, 용적률, 건폐율 등을 초과하거나 무시한 경우.
4. 불법 증축: 기존 건축물에 허가 없이 추가적인 공간을 건축하는 경우.
5. 불법 용도 변경: 허가받은 용도와 다른 용도로 사용되는 경우.

위반건축물은 안전성, 도시 미관, 공공질서 등에 문제를 일으킬 수 있어 관계 당국에 의해 철거 명령을 받거나, 과태료를 부과받을 수 있습니다. 또한, 이러한 건물은 매매, 임대, 보험 가입 등에서 제한을 받을 수 있습니다.