부동산 담보 대출 관련 용어 정리 : LTV, DTI, DSR, RTI

 

LTV란?

LTV(Loat To Value ratio)는 주택담보대출비율의 약자다. 

쉽게 말해 주택가격의 몇 퍼센트가 대출이 가능한지를 정한 수치이다. 

은행은 절대 손해보려고 하지 않아요. 그래서 대출자는 본인이 가지고 있는 자산을 은행에 담보로 맡기고 대출을 받아야 하는데요. 집을 담보로 잡는다고 해도 집값의 100%를 대출로 빌려줄 수는 없어요. 그래서 은행은 LTV라는 기준을 정해서 적절한 대출 금액을 산정하는 거랍니다. 여기서 주택의 가격, 즉 시세는 KB시세로 보통은 판단하는 편이에요. 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 해당 주택의 가격을 판단하는 기준이 있어야 하는데 대부분의 시중 은행은 KB시세를 기준으로 삼습니다. 

 

(예시)

주택 가격 (KB시세 기준) 10억 원, LTV 80%

→ 10억 원 짜리 주택의 80 %를 대출해주겠다는 의미 

→ 10억 원 * 80% = 8억 원 (대출 가능 금액)

 

Q. 우리나라에 모든 주거지는 KB시세가 있는 건가요?

그렇지 않습니다. 만약에 빌딩, 나 홀로 아파트, 연립 주택 등과 같이 거래가 많지 않은 경우에는 KB시세가 없을 수 있는데요. 이런 경우에는 금융사에서 해당 부동산에 대한 감정을 의뢰해 그 감정가를 기준으로 대출을 받을 수 있습니다. 이럴 때는 금융사마다 감정가가 다르기 떄문에 여러 곳을 비교해보고 대출을 받는 것이 좋아요. 

 

Q. 임차인이 있는 경우 LTV가 달라지는 건가요? 

주택을 매매할 때 공실인 집을 사는 경우도 있겠지만 임차인이 거주중인 집을 사는 경우도 있는데요. 이런 경우를 흔히 '전세 끼고 매매' 라고 부릅니다. 이런 경우에는 대출 한도가 달라질까요? 

 

은행은 기본적으로 손해를 보기 싫어합니다. 은행이 돈을 빌려줄 때 항상 대비해야하는 최악의 상황이 어떤 상황일까요? 바로 부동산 소유자, 즉 부동산을 담보로 대출한 사람이 돈을 갚지 못해 집이 경매로 나왔을 때 입니다. 집이 경매로 나오게 되면 소유자에게 돈을 받아야 할 사람들이 권리상 우선순위대로 줄을 서게 됩니다. 만약 해당 집이 특정 금액에 경매에서 낙찰되면 그 낙찰금에서 줄을 선 순서대로 돈을 받아가게 되요. 그런데 이미 임차인이 살고 있는 집이라면 은행은 임차인보다 후순위가 됩니다. 그래서 은행은 임차인의 보증금만큼은 손해를 볼 수 있는 위험이 있지요. 그렇기 때문에 '전세 끼고 매매'의 경우 LTV로 대출 가능 금액을 계산할 때 보증금만큼의 금액은 제외하고 계산을 하게 되는거에요!

 

 

DTI란?

DTI(Debt-to-Income ratio, 총부채상환비율)는 개인이 대출을 받을 때, 연간 소득 대비 부채 상환 부담이 얼마나 되는지를 나타내는 비율이에요. 개인의 연소득을 기준으로 연봉의 몇 퍼센트까지 대출을 해줄지 결정하는 것입니다. 쉽게 말해, 연소득 중에서 대출 원금과 이자 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 

 

DTI 를 기준으로 결정된 대출 가능 금액은 새로 살 주택의 담보대출 원리금과 기존의 기타 대출 이자로 계산됩니다. (이 둘을 합한 금액을 초과해서 대출을 받을 수 없다는 의미에요!) 연소득이 얼마인지 모고 갚을 수 있는 정도만 빌려

 

DTI 계산 방법

• DTI (%) = ( 신규 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액 ) / 연간 소득× 100

 

DTI의 활용

• 대출 승인 기준: 금융기관은 DTI를 통해 대출자가 상환능력이 있는지를 판단하며, 일정 수준 이상의 DTI를 초과하면 대출 승인에 제약이 있을 수 있습니다.
• 대출 가능 금액 결정: DTI는 대출 가능 금액을 결정하는 중요한 요소로, 높은 DTI는 대출 한도를 낮추는 원인이 됩니다.
• 부동산 규제: 정부는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 DTI를 조정하여 대출을 제한하기도 합니다.

 

신DTI란?

 

신DTI(신총부채상환비율, New Debt-to-Income ratio)는 2018년도부터 도입된 제도인데 본래 DTI는 새로 살 신규 주택의 담보대출 상환액만 고려했지만 신DTI는 모든 주택담보대출, 즉 새로 살 주택의 담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 원리금을 모두 고려해 대출을 해주겠다는 것으로 본래 기존 DTI의 한계를 보완하기 위해 도입된 대출 규제 지표입니다. 이 기준이 도입되면서 기존에 주택을 가지고 있던 사람은 은행에서 대출을 받기가 더 어려워졌어요.

신DTI의 주요 특징

1. 기존 대출의 원리금 상환액 포함: 기존 DTI는 대출 시점에 이미 보유한 대출의 이자 상환액만 반영했지만, 신DTI는 기존 대출의 원금과 이자 상환액을 모두 포함하여 계산합니다.
2. 새로 받을 대출의 원리금 상환액 반영: 신DTI는 새로 받으려는 대출의 원리금 상환액까지 포함하여 계산합니다. 이는 대출자의 실제 상환 부담을 보다 정확하게 반영하기 위한 것입니다.
3. 실제 상환 능력 중심의 대출 심사: 신DTI 도입으로 대출자의 상환 능력을 더욱 철저하게 평가하게 되며, 소득에 비해 과도한 대출을 받는 것을 방지합니다.

 

신DTI 계산 방법

• 신DTI (%) = (모든 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액)  /  연간 소득 × 100

 

신DTI 도입의 배경

정부는 주택담보대출 증가로 인한 가계부채 급증을 억제하고, 대출자의 상환 부담을 줄이기 위해 신DTI를 도입했습니다. 신DTI는 기존 DTI보다 대출 심사가 더 엄격해지며, 특히 다주택자나 기존에 많은 대출을 보유한 사람들에게 대출 규제가 강화되는 효과가 있습니다.

 

 

 

DSR란?

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 개인의 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율로, 대출자의 총 부채 상환 부담을 평가하는 지표입니다. DSR은 DTI나 신DTI보다 더 포괄적인 대출 규제 지표로, 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부 등 모든 금융 부채를 포함하여 산정됩니다.

 

 

DSR의 주요 특징

1. 모든 대출 포함: DSR은 주택담보대출뿐만 아니라, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 개인이 보유한 모든 대출의 원리금 상환액을 포함합니다.
2. 원리금 기준: DSR은 단순히 이자만을 반영하는 것이 아니라, 원금과 이자의 합인 원리금을 기준으로 계산하여 대출자의 실제 상환 능력을 더욱 정확하게 평가합니다.
3. 대출 한도 결정: DSR이 높을수록 대출자의 상환 부담이 크다는 의미이므로, 금융기관은 DSR을 기준으로 대출 한도를 결정하며, DSR이 일정 수준을 초과하면 추가 대출이 제한될 수 있습니다.

 

DSR 계산 방법

• DSR (%) = (모든 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / (연간 소득 × 100)

예를 들어, 연간 소득이 5,000만 원이고, 주택담보대출 원리금 상환액이 1,000만 원, 신용대출 상환액이 500만 원, 자동차 할부 상환액이 300만 원이라면:

• DSR = (1,000만 원 + 500만 원 + 300만 원) / 5,000만 원 × 100 = 36%

 

DSR의 활용

• 대출 규제 강화: DSR은 가계부채 관리와 금융 안정을 위해 도입된 것으로, 특히 대출자가 여러 종류의 대출을 보유하고 있을 경우 대출 심사가 엄격해집니다.
• 대출 가능 금액 제한: DSR이 높을수록 추가 대출 가능 금액이 줄어들며, 일정 수준을 초과하면 대출이 거절될 수도 있습니다.
• 포괄적인 금융 건강성 평가: DSR은 대출자의 전체 금융 상태를 평가하는 데 사용되어, 대출 상환 능력을 보다 정확하게 반영합니다.

DSR은 현재 정부가 가계부채 관리를 위해 중요하게 활용하는 지표 중 하나로, 특히 다중 채무자나 고액 대출자에게는 중요한 규제 수단으로 작용합니다.

 

 

RTI란?

RTI(Rent-to-Interest ratio, 임대소득 대비 이자상환비율)는 부동산 투자 시 주로 사용되는 지표로, 부동산 임대 수익이 대출 이자 비용을 얼마나 잘 충당할 수 있는지를 평가하는 비율입니다. RTI는 주로 부동산 투자를 목적으로 대출을 받을 때, 대출자의 상환 능력을 평가하기 위해 금융기관이 사용하는 지표입니다.

RTI의 주요 특징

1. 임대 수익 대비 이자 부담 평가: RTI는 부동산에서 발생하는 임대 소득이 대출 이자 비용을 얼마나 잘 감당할 수 있는지를 보여줍니다. RTI가 높을수록 임대 수익이 이자 비용을 충분히 충당할 수 있다는 의미입니다.
2. 대출 심사 기준: 금융기관은 RTI를 사용해 투자 부동산에서 발생하는 현금 흐름이 안정적인지, 대출자가 이자 상환을 무리 없이 감당할 수 있는지를 판단합니다. 낮은 RTI는 대출 승인에 불리하게 작용할 수 있습니다.

RTI 계산 방법

• RTI = (연간 임대 소득 / 연간 이자 비용) × 100

예를 들어, 연간 임대 소득이 1억 원이고, 연간 이자 비용이 5,000만 원이라면:

• RTI = (1억 원 / 5,000만 원) × 100 = 200%

이 경우 RTI가 200%이므로, 임대 소득이 이자 비용의 두 배에 해당하며, 금융기관 입장에서는 이 대출이 상대적으로 안전하다고 판단할 수 있습니다.

RTI의 활용

• 부동산 투자 위험 평가: RTI는 부동산 투자에서 수익성과 리스크를 평가하는 중요한 지표로, 투자자에게 부동산 대출의 상환 가능성을 분석하는 데 도움을 줍니다.
• 대출 승인 및 한도 결정: RTI는 투자 부동산 대출의 승인 여부를 결정하는 데 사용되며, RTI가 낮을 경우 대출 한도가 줄어들거나 추가 보증이 요구될 수 있습니다.
• 금융기관의 리스크 관리: 금융기관은 RTI를 통해 대출 상환 리스크를 관리하고, 부동산 시장의 안정성을 유지하는 데 기여할 수 있습니다.

RTI는 특히 상업용 부동산이나 다주택자의 투자 분석에서 중요한 역할을 하며, 안정적인 임대 수익을 통해 대출 상환을 지속할 수 있는지를 평가하는 데 유용합니다.

 

 

[요약]

LTV : 집값기준

DTI : 소득기준

DSR : 모든 빚 기준

RTI : 임대료 기준 

 

 

이런 모든 대출 규제들은 무분별한 부동산 투기를 막기 위해 만들어졌어요. 앞으로 어떤 지역에 LTV, DTI, DSR 규제를 강화한다는 뉴스가 들린다면 정부에서 부동산 거래를 규제해서 거래를 줄이려는 시도라고 짐작해볼 수 있겠습니다.