임대차계약에서 보증금을 지키자 : 확정일자와 전입신고 (깡통전세, 역전세, 전세보증보험)

확정일자와 전입신고 

전세나 월세로 살게 될 때 임대인과 하게되는 계약이 바로 임대차계약이다. 이때 임차인으로서 남의 집을 빌려 거주한다면 확정일자와 전입신고는 보증금을 잘 지키기위해 꼭 챙겨야 한다.

 

임대차계약이 진행되는 과정
1. 임대차계약서 작성하기 (+보증금의 10%인 계약금 송금하기)
2. 주민센터에서 주택임대차 신고하기 (+주민센터에서 확정일자 받기)
3. 입주하기 (+보증금의 90%인 잔금 송금하기, 주민센터에서 전입신고하기)
4. 등기부상 근저당이 있는 집이면 선순위 근저당이 말소되었는지 확인하기 

 

 

확정일자는 임대차계약서를 작성하고 주택임대차 신고를 할 때 주민센터에서 같이 받으면 되고, 전입신고는 보통 입주하는 날 잔금까지 송금한 뒤 진행한다. 이 두가지의 미션을 완료하게 되면 이후 임대인이 은행에서 빌린 돈을 못 갚아 집이 경매로 나온다고 해도 임차인은 은행보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 1순위로 대항력을 가지게 된다! 

 

확정일자와 전입신고의 의미

확정일자 : 계약서가 해당 날짜에 작성됐다는 것을 증명해 보증금의 증거로 활용 

전입신고 : 이 날부터 거주한다는 의미 

 

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요즘 깡통전세 부동산으로 전세 사기를 당했다는 기사가 꽤 많았다. 깡통전세의 의미를 제대로 알면 이런 피해를 사전에 예방할 수 있을 것이다. 그렇다면 깡통전세란 과연 무엇이고, 또 비슷한 개념이지만 조금 다른 역전세란 무엇일까? 

 

깡통전세란? 

깡통전세란 전세보증금이 주택의 실제 매매가격(시세)과 비슷하거나 오히려 높아, 집이 경매에 넘어가도 세입자가 전세보증금을 온전히 돌려받기 어려운 상황을 의미합니다. 이 용어는 주택의 가치가 전세보증금보다 낮아 실질적인 가치가 없는 "깡통"과 같다는 의미에서 유래되었습니다.

 

깡통전세의 특징

• 전세가율이 높음: 전세가율(전세보증금/매매가격)이 80% 이상, 특히 90% 이상일 때 주로 깡통전세 위험이 커집니다.
• 주택 가격 하락: 주택 시장이 침체되면서 주택 가격이 하락하면, 전세보증금이 집값을 초과하는 상황이 발생할 수 있습니다.
• 경매 시 손실 가능성: 주택이 경매에 넘어갈 경우, 경매 낙찰가가 전세보증금보다 낮으면 세입자는 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

깡통전세의 위험성

• 세입자의 재산 보호 어려움: 전세보증금이 세입자에게 중요한 재산인데, 깡통전세 상황에서는 이를 돌려받지 못할 위험이 큽니다.
• 경매로 인한 손실: 집주인이 대출금을 상환하지 못해 경매에 넘어가면, 세입자는 경매 낙찰가에서 전세보증금을 돌려받아야 하는데, 이 금액이 부족할 수 있습니다.

 

예방 방법

• 전세가율 확인: 전세보증금이 주택 시세의 몇 퍼센트인지 확인하고, 전세가율이 너무 높다면 신중하게 결정해야 합니다.
• 안전장치 마련: 전세보증보험에 가입하면 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 일부 보호받을 수 있습니다.
• 등기부등본 확인: 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받았는지, 대출 규모는 얼마나 되는지 확인하여 위험을 최소화할 수 있습니다.

 

깡통전세는 특히 부동산 시장의 불안정한 시기에 주의해야 할 중요한 개념입니다. 세입자들은 계약 전에 전세가율, 집의 시세, 대출 현황 등을 꼼꼼히 점검하는 것이 필요합니다.

 

 

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역전세란? 

 

역전세는 전세 시장에서 발생하는 현상으로, 기존 전세보증금보다 새로운 전세보증금이 낮아져 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 때 부족한 금액을 채워주기 어려운 상황을 말합니다. 즉, 집주인이 새로운 세입자로부터 받는 전세보증금이 기존 세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금보다 적은 경우를 의미합니다.

 

 

역전세의 주요 원인

1. 부동산 시장 침체: 부동산 시장이 침체되면서 전세 수요가 줄고, 전세 가격이 하락할 때 발생할 수 있습니다.
2. 전세 공급 과잉: 주택 공급이 과도하게 늘어나 전세 물량이 많아지면 전세 가격이 떨어지게 되고, 이로 인해 역전세가 발생할 수 있습니다.
3. 금리 상승: 금리가 상승하면 세입자들이 전세 대신 월세를 선호하게 되어 전세 수요가 줄고, 그 결과 전세 가격이 하락할 수 있습니다.

 

역전세의 문제점

• 집주인의 금융 부담: 새로운 세입자가 내는 전세보증금이 적어지면서, 집주인은 기존 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족해지며, 이로 인해 금융 부담이 가중됩니다.
• 세입자의 불안감: 기존 세입자는 전세 계약 만료 시점에 보증금을 온전히 돌려받지 못할까 봐 불안해할 수 있습니다.
• 경매나 소송으로 이어질 가능성: 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 세입자는 경매 신청이나 법적 소송을 통해 보증금을 회수하려고 할 수 있습니다.

 

대응 방안

• 전세보증금 반환보증 가입: 세입자는 전세보증금 반환보증보험에 가입해, 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보험사를 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
• 집주인의 자금 마련: 집주인은 대출 등을 통해 부족한 금액을 마련해 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있도록 준비해야 합니다.

 

역전세는 부동산 시장의 변동성에 따라 발생할 수 있는 중요한 문제로, 세입자와 집주인 모두 주의 깊게 상황을 살펴보고 대비하는 것이 필요합니다.

 

 

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전세보증보험에 꼭 가입해야 할까?

전세보증보험에 가입하는 것은 여러 가지 이유로 매우 유용할 수 있으며, 특히 전세금을 보호하고자 하는 세입자에게는 중요한 안전장치입니다. 전세보증보험에 가입해야 할지 여부는 개인의 상황과 시장 환경에 따라 다를 수 있지만, 전세보증보험에 가입하는 것은 전세금을 안전하게 보호하는 강력한 수단이기 때문에 부동산 시장이 불안정하거나 집주인의 재정 상태가 불확실한 경우, 혹은 역전세 위험이 있는 경우라면 보험 가입을 강력히 고려하는 것이 좋습니다. 보험료는 전세금을 안전하게 보호하는 비용으로 생각할 수 있습니다.

 

전세보증보험의 주요 장점

1. 전세금 보호: 전세보증보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 경우, 보험사가 대신 전세금을 지급해 줍니다. 이는 집주인의 파산, 경매, 역전세 등의 상황에서 큰 안전망이 됩니다.
2. 집주인의 재정 상태에 대한 불안감: 집주인이 대출이 많거나, 부동산 시장이 불안정해 전세금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있다고 판단될 때, 전세보증보험은 세입자를 보호해 줍니다.
3. 전세 시장의 불확실성: 부동산 시장이 침체되거나 전세가 하락하는 상황에서, 역전세나 집값 하락으로 인한 리스크가 커지기 때문에 전세보증보험 가입이 더욱 유리할 수 있습니다.

 

가입해야 할지 고려할 요소

1. 집주인의 신용 상태: 만약 집주인의 재정 상태가 건전하고, 부동산 시장 상황이 안정적이라면 보험 가입이 필요하지 않을 수도 있습니다. 그러나, 집주인의 재정 상태를 정확히 파악하기는 어려운 경우가 많습니다.
2. 보증보험료 부담: 전세보증보험에 가입하면 보험료를 부담해야 하는데, 이 금액이 크지는 않지만 경제적 여건에 따라 부담스러울 수 있습니다. 다만, 보증보험료는 보증금의 일정 비율로 책정되며, 비교적 저렴한 편입니다.
3. 전세 계약 기간 및 주택 유형: 전세 계약 기간이 길거나, 주택이 저가의 주택일 경우 전세금 반환 리스크가 더 클 수 있습니다. 특히, 부동산 경기가 불안정할 때는 가입이 더 필요할 수 있습니다.

결국, 전세보증보험 가입은 개인의 상황과 리스크 평가에 따라 결정해야 합니다. 만약 조금이라도 리스크가 있다고 판단된다면, 보험에 가입하는 것이 안전한 선택일 것입니다.

 

전세보증보험의 종류 

국가에서 보증하는 전세보증보험의 종류에는 3가지가 있다. 각가의 사이트에서 상세 조건과 가입 방법을 소개하고 있으니 관심이 있다면 들어가서 확인해보는 것을 추천드려요!

• HF 한국주택금융공사 '전세지킴보증' 
• HUG 주택도시보증공사 '전세보증금반환보증'
• SGI 서울보증 '전세금보장신용보험' 

 

 Q. 임차인이 이사를 가기 위해 임대인으로부터 전세 보증금을 돌려 받아야 하는 상황인데 임대인과 연락이 두절된 상태이다. 이럴 때는 어떻게 해야할까? 

 

CASE 1. 전세 보증보험에 가입한 임차인일때

 

임차인이 이사를 가기 위해 전세 보증금을 돌려받아야 하는데, 임대인과 연락이 두절된 경우, 이는 매우 심각한 상황입니다. 이런 상황에서는 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다:

1. 내용증명 발송

• 내용증명: 임대인에게 전세 보증금을 돌려줄 것을 요구하는 내용을 담은 내용증명을 발송합니다. 이는 법적 절차를 밟기 전에 공식적으로 요구 의사를 밝히는 방법으로, 추후 법적 분쟁에서 중요한 증거가 될 수 있습니다.

2. 임차권 등기명령 신청

• 임차권 등기명령: 임차인이 전세 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 경우, 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 명령이 내려지면, 기존 주택에 임차권이 등기되며, 이후 보증금을 받지 못하더라도 권리를 보호받을 수 있습니다. 이는 임차인이 다른 곳으로 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지된다는 점에서 유리합니다.

3. 법적 절차 진행

• 소송 제기: 임대인이 끝내 연락이 되지 않거나 보증금을 돌려주지 않는다면, 전세 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 법원에 소송을 제기하여 승소하면, 강제 집행을 통해 임대인의 재산에서 보증금을 회수할 수 있습니다.
• 경매 신청: 법원의 판결을 받은 후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 임대인의 부동산에 대해 경매를 신청할 수 있습니다. 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

4. 전세보증금 반환보증보험 활용

• 전세보증금 반환보증보험: 임차인이 이 보험에 가입해 있다면, 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우, 보험사를 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 보험사는 이후 임대인에게 구상권을 행사하게 됩니다.

5. 전문가 상담

• 법률 상담: 이와 같은 복잡한 상황에서는 변호사나 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 법률 전문가가 상황에 맞는 최적의 대응 방법을 제시해 줄 수 있습니다.

이러한 조치를 통해 임대인이 보증금을 반환하지 않는 상황에서 자신의 권리를 최대한 보호할 수 있습니다. 

 

[요약]

'임대인에게 계약 해지 의사 전달 및 서류로 남기기(내용 증명 발송)' → 법원에 '임차권등기명령' 신청하기 → 계약 기간 종료 1개월 뒤 보험사에 보증보험 반환 신청하기' .. 최종적인 보증금 반환은 해당 집에서 임차인이 퇴거했을 때 입금됩니다.

 

 

CASE 2. 전세 보증보험에 가입하지 않은 임차인일때 

 

새로운 임차인이 들어온다면 보증금을 돌려받을 수도 있지만 그렇지 않다면 임차인은 법원에 '임차권등기명령'을 신청하거나 해당 부동산을 '경매'로 넘길 수 있는데요. 경매를 신청했다면 임차인은 낙찰금에서 '보증금'을 '배당' 받게 됩니다. 

 

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임차권이란? 

 

임차권은 임대차 계약을 통해 임차인이 임대인의 부동산(주택, 상가 등)을 일정 기간 동안 사용하고, 그 대가로 임대인에게 임대료를 지불할 권리를 의미합니다. 임차권은 법적으로 보호받는 권리로, 임차인은 계약 기간 동안 해당 부동산을 사용하고 거주할 수 있으며, 임대인은 이를 보장할 의무가 있습니다.

 

임차권의 주요 특징

1. 계약을 통한 권리: 임차권은 임대차 계약에 의해 발생합니다. 계약서에 명시된 조건에 따라 임차인은 부동산을 사용할 권리를 갖고, 임대인은 해당 권리를 존중해야 합니다.
2. 전세 및 월세에 적용: 임차권은 전세, 월세 모두에 적용됩니다. 전세의 경우 임차인은 전세금을 지불하고, 월세의 경우 매달 일정 금액의 임대료를 지불하는 조건으로 임차권을 가집니다.
3. 대항력과 우선변제권: 임차권에는 대항력과 우선변제권이 포함될 수 있습니다.
   • 대항력: 임차인이 주민등록을 이전하고 전입신고를 마친 후 확정일자를 받으면, 임대차 계약을 제3자에게도 주장할 수 있는 힘을 가집니다. 즉, 임대인이 부동산을 매각하더라도 임차인은 계속 거주할 권리를 주장할 수 있습니다.
   • 우선변제권: 임차인이 확정일자를 받은 상태에서 임대인의 부동산이 경매나 공매로 넘어가더라도, 경매 대금에서 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.
4. 임차권 등기명령: 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 경우, 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권 등기명령이 이루어지면, 기존 주택에 임차권이 등기되고, 임차인이 이사를 간 이후에도 보증금을 돌려받을 권리가 유지됩니다.

 

임차권의 중요성

• 주거 안정: 임차권은 임차인이 계약 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있는 권리를 보장합니다.
• 법적 보호: 임차권은 임차인을 보호하기 위해 법적으로 보장되며, 임대인의 부당한 요구나 퇴거 요구에 대항할 수 있는 힘을 제공합니다.
• 재산 보호: 특히 전세 계약의 경우, 임차권을 통해 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다. 임차권 등기명령, 대항력, 우선변제권 등은 임차인의 재산을 보호하는 중요한 법적 수단입니다.

임차권은 임차인의 권리와 재산을 보호하는 중요한 개념으로, 임대차 계약을 체결할 때 이와 관련된 법적 절차와 권리를 잘 이해하고 활용하는 것이 필요합니다.