부동산 세금에 관한 기본 정보

부동산과 관련해서 가장 궁금한 점 중에 하나가 있다면, 바로 '세금' 이다. 세금과 관련하여 더 자세한 정보를 알고 싶으면 한국조세재정연구원 사이트에 들어가서 살펴보면 된다. 부동산과 관련한 세금 체계는 수시로 바뀌기 때문에 대략적인 구조를 파악하고, 항상 신문을 읽고 주의를 기울일 필요가 있다. 또한, 부동산 정책 개정을 통해 바뀌는 것은 전체가 바뀌는 것이 아니다. 전체적인 맥락은 비슷하지만 크게 바뀌는 포인트는 크게 3가지 부분인데 과세표준, 세율, 중과/감면 이다. 세금의 전체적인 뼈대를 이해하고 알고 있으면 실제 부동산 매매 또는 투자할 때 당시의 3가지 부분 ( 과세표준, 세율, 중과/감면 ) 이 현재 어떤 정책인지를 추가로 확인하면 되니까 미리 부동산 세금구조를 알고 파악하는 것은 중요하다고 본다.

 

 

우리나라 세금의 구조

부동산 세금으로 들어가기 전, 세금에 대한 이야기를 해보겠다. 먼저 '세금'이란 무엇인가? 세금이란 국가가 국민의 자산이나 월급의 일정 부분을 세금으로 가져가 나라의 운영비로 사용하게 되는 것이다. 그런데 만약에 명확한 이유가 없이 "너 돈 내놔!" 라고 한다면 이거 완전 깡패가 따로 없지 않은가 그래서 국가는 이유를 만들어서 '세금'이라는 이름으로 국민의 돈을 가져간다.

 

 

 

그래서 각 세금마다 어떤 명목으로 어떻게 국가에 쓰이는지 다 이유가 있고 종류도 그래서 참 많다. 우리나라 세금의 종류에 대해서 대략적으로 한 번 파악해보자! 위의 이미지는 우리나라 세금의 종류이며 하이라이트 한 부분이 부동산과 관련되어 있는 세금이다. 

 

세금을 분류하는 기준

세금을 분류하는 기준은 여러 가지가 있으며, 주요한 분류 기준은 다음과 같습니다:

 

1. 과세 주체에 따른 분류

• 국세: 중앙정부의 운영을 위한 것, 국가가 부과하고 징수하는 세금입니다. 예: 소득세, 법인세, 부가가치세.
• 지방세: 시·도·군 운영을 위한 것, 지방자치단체가 부과하고 징수하는 세금입니다. 예: 재산세, 취득세, 주민세.

2. 세율의 형태에 따른 분류

• 비례세: 과세 표준에 일정한 세율을 적용하여 부과하는 세금입니다. 예: 부가가치세, 법인세.
• 누진세: 과세 표준이 커질수록 더 높은 세율을 적용하여 부과하는 세금입니다. 예: 소득세, 상속세.
• 역진세: 소득이 낮을수록 실질 세부담이 큰 세금입니다. 예: 부가가치세는 소비 지출에 대한 세금이므로, 소득이 낮을수록 세부담이 상대적으로 커집니다.

3. 과세 대상에 따른 분류

• 소득세: 개인이나 법인의 소득에 대해 부과하는 세금입니다.
• 소비세: 재화나 서비스를 소비할 때 부과되는 세금입니다. 예: 부가가치세, 개별소비세.
• 재산세: 재산의 보유나 이전에 대해 부과되는 세금입니다. 예: 재산세, 상속세, 증여세.

4. 용도에 따른 분류

• 보통세: 특정 용도를 지정하지 않고 일반 재정 수입에 포함되는 세금입니다. 예: 소득세, 부가가치세.
• 목적세: 특정 용도를 위해 징수되는 세금입니다. 예: 교육세, 교통세.

5. 세금 납부 의무자와 실제 부담자가 일치하는지의 일치 여부에 따른 분류

• 직접세: 세금의 납부 의무자가 실제 납세자가 되는 세금으로, 세금을 부담하는 사람이 직접 납부하는 세금입니다. 예: 소득세, 법인세.
• 간접세: 세금의 납부 의무자와 실제 납세자가 불일치 되는 세금이며, 세금이 전가되는 세금입니다. 예: 부가가치세(VAT, Value Added Tax), 개별소비세.

이러한 분류 기준에 따라 다양한 세금들이 구분되고 있으며, 세금의 특성에 따라 각각의 세금이 어디에 해당하는지 이해하는 것이 중요합니다.

 

 

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부동산과 관련한 주요 세금 

국세

-직접세 

• 소득세 : 소득에 대한 세금 
• 법인세 : 주식회사와 같은 법인의 소득에 대한 세금 
• 종합부동산세 : 일정 기준을 초과하는 토지 · 주택 소유자에게 부과하는 세금 
• 상속세 : 돌아가신 분의 재산을 물려받았을 때 내는 세금 
• 증여세 : 부모 · 친척 등에게 거액의 선물을 받았을 때 내는 세금 

-목적세

• 농어촌특별세 : 농어촌 산업기반시설 확보를 위한 세금 

지방세

-보통세

• 취득세 : 자산을 취득할 때 내는 세금 

-목적세

• 지방교육세 : 지방 교육에 필요한 재원을 확보하기 위한 세금 
• 지역자원시설세 : 지역 자원 관리와 개선에 필요한 재원을 확보하기 위한 세금 

-시·군세

• 재산세 : 일정한 재산에 대한 세금 

 

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부동산 세금의 3 STEPS : 취득 - 보유 - 양도 

부동산과 관련한 세금은 크게 부동산을 살 때(취득), 가지고 있을 때(보유), 팔 때(양도) 발생한다. 

• 부동산을 살 때, 취득세가 발생한다.
• 부동산을 가지고 있을 때, 재산세 / 종합부동산세(종부세)가 발생한다.
• 부동산을 팔 때, 양도소득세(양도세)가 발생한다. 
  

 

 

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부동산 관련 세금을 계산할 때 가장 중요한 것 3가지 

1. 과세표준 

2. 세율 

3. 중과/감면 

 

세금 계산의 큰 틀은 과세표준에 세율을 곱하는 방식이며 여기에 중과나 감면 혜택을 적용하면 된다. 

• 과세표준 : 세금을 부과하는 기준이 되는 금액 
• 세율 : 세금을 계산하기 위해 과세표준에 곱하는 비율 
• 중과/감면 : 중과(세금 부담 ↑) or 감면(세금 부담 ↓)을 통해 금액 조정

부동산 매매 또는 투자를 실제로 생각한다면 위의 세가지를 가장 중요하게 생각하면서 아래 두가지의 사이트에 들어가 부동산 세금과 관련된 최신 개정 사항을 확인하여 똑똑하게 활용하여 세금을 모르고 부동산을 사고팔아 손해를 보지 않도록 해보자!

 

부동산 세금과 관련된 최신 개정 사항을 공지하고 있는 사이트 

1. 국세청

2. 국세법령정보시스템

 

[요약]

부동산과 관련해 꼭 알아야 하는 세금 1. 취득세 2. 보유세 3. 양도소득세 이며, 기본적으로 얼마를 납부해야 하는지 알아야 하고 각 단계에서 어떤 중과 또는 어떤 감면 혜택이 있는지 알아두면 좋습니다. 세금에 대해 전혀 모른 채 부동산 구입 계획을 세운다면 몇 개월 차이로 필요 이상의 세금을 납부해야 하는 경우가 생길 수도 있기 때문이에요. 

 

 

 

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간단하게 상황별로 이야기를 해볼게요. 

 

상황 1. '부동산을 취득할 때' 

 

취득세는 부동산, 차량, 기계 등의 자산을 취득할 때 부과되는 세금입니다. 취득세를 구하는 공식은 다음과 같습니다:

 

취득세 계산 공식

과세표준×세율=산출 세액

 

과세표준 = 취득가액 

산출세액 = 산출 세액 + 지방교육세 (+ 농어촌특별세) => 최종 납부 취득세 

 

쉽게 말해, 주택 취득세를 계산할 때는 두가지를 알아야해요. 과세표준이랑 세율인데요. 과세표준은 구입한 금액, 즉 취득가액이 과세표준이 되요. 과세표준을 구했다면 남은것은 세율인데 세율표를 확인해서 적용하면됩니다. 취득세 세율표는 매년 바뀌는 부분이 있어서 부동산 매입 투자시 확인을 그 당시에 확인을 해야 합니다. 

 

그리고, 여기에 서비스 세금 2가지를 더해줘야 최종적으로 납부하는 취득세가 되는데요. 서비스 세금 2가지는 취득세를 항상 따라다니는 지방교육세와 조건에 따라 달라지는 농어촌특별세(농특세)입니다. 농특세는 전용면적 85㎡를 초과하는 주택을 구입하는 경우 추가되는 세금이에요. 

 

취득세의 납부 기한은?

취득세의 납부기한은 일반적으로 취득일로부터 60일 이내입니다. 60일 이내 해당 부동산 소재지의 관할지자체에 신고납부해야 해요. 신고납부 시기는 취득한 날을 기준으로 하기 떄문에 취득 시기를 언제로 보는지가 굉장히 중요합니다. 매매와 같이 돈을 지불하고 소유하게 되는 유상취득의 경우 매매계약서상 잔금 지급일을 취득시기로 봅니다. 부동산을 매매할 때는 큰 금액의 돈을 한꺼번에 내는게 아니에요. 계약금 - 중도금 - 잔금 순의 단계별로 지불합니다. 따라서 최종적으로 잔금을 지급하기로 한 계약서상 날짜를 취득일로 보는거에요. 

• 취득일은 부동산 등 자산의 소유권이 이전되는 날을 기준으로 하며, 구체적으로는 소유권 이전 등기를 마친 날, 또는 사실상 취득한 날을 의미합니다.
• 만약 상속으로 인한 취득의 경우에는 상속 개시일(사망일)로부터 6개월 이내(해외 거주자는 9개월 이내)에 납부해야 합니다.

기한 내에 납부하지 않을 경우 가산세 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 정해진 기간 내에 납부하는 것이 중요합니다.

 

 

상황 2. '부동산을 가지고 있을 때' 

부동산은 가지고 있기만 해도 세금이 발생합니다. 이것이 바로 재산세 라고 해요. 

 

재산세 공식 

과세표준 x 세율 = 산출 세액 

 

과세표준 = 주택 공시 가격 x 공정시장가액비율

산출 세액 = 산출 세액 + 지방교육세 (+도시지역분)(-세부담상한 초과세액) => 최종 납부 재산세 

 

재산세도 취득세로 큰 틀에서는 과세표준에 세율을 곱해서 산출하지만 부동산을 구입한 금액이 과세표준이 아닙니다. 사람마다 구입한 금액이 다르기 떄문에 표준으로 사용할 수 없기 때문이죠. 주택 제산세의 과세표준을 계산할 때는 국가에서 세금을 매기기 위해 만든 부동산 가격표인 '공기가격'을 기준으로 해요. 주택 공시가격은 국토교통부의 부동산공시가격알리미 사이트에서 확인할 수 있어요. 

 

* 공정시장가액비율이란 일종의 재산세 조정 장치로 국가는 부동산 시장의 활성화가 필요하면 공정시장가액비율을 낮춰 재산세를 낮추고 부동산 시장의 안정화가 필요하면 공정시장가액비율을 높여 재산세를 높여요. 

 

그리고, 재산세도 따라오는 두가지의 서비스 세금이 있다. 지방교육세와 재산세 도시지역분이다. (도시지역분이란 도시지역 중 도시계획구역에 부과되는 세금으로 '토지e음' 사이트에서 주소를 입력하고 '토지이용계획원'을 열어보면 해당 주소지의 도시계획구역여부를 알 수 있어요. ) 도시지역분은 도시지역에 있는 부동산에 부과되는 세금으로 도로 · 상하수도 · 공원 유지 등 도시를 운영하는 데 사용됩니다. 도시지역분은 재산세와 동일한 과세표준을 사용하지만 세율은 0.14%로 고정돼있습니다. 

 

 

상황 3. '부동산을 팔 때' 

부동산을 팔아 수익이 발생했다면 세금을 납부해야 합니다. 

그러나, 4가지 요건을 만족 했다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수도 있는데요. 4가지 요건은 다음과 같습니다. 1. 양도 당시에 2. 1세대가 3. 1주택만을 4. 양도하는 주택을 2년 이상 보유하는 것이다. 입니다. 또한, 취득할 당시의 지역이 조정대상지역이었다면 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 '5. 2년 거주 요건' 이 추가됩니다. 이처럼 양도소득세 비과세 혜택은 부동산이나 기타 자산을 양도할 때, 일정 조건을 충족하는 경우 양도소득세가 면제되거나 감면되는 제도를 말합니다. 정리하면, 양도소득세 비과세 혜택은 주택을 취득할 당시 비조정대상지역이라면 4가지 요건을, 조정대상지역이라면 5가지 요건을 만족해야 합니다. 

 

 

 

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재산세와 종합부동산세 납부 기한은?

재산세와 종합부동산세의 납부 기한은 다음과 같습니다:

1. 재산세 납부 기한

재산세는 매년 두 번에 걸쳐 부과되며, 주택의 경우 선택적으로 나누어 납부할 수 있습니다.

• 7월 16일 ~ 7월 31일: 주택, 건축물, 선박, 항공기 등에 대한 재산세 납부 기한.
• 9월 16일 ~ 9월 30일: 주택과 토지에 대한 재산세 납부 기한.

주택의 경우, 7월에 전체 재산세의 1/2을 납부하고, 나머지 1/2을 9월에 납부할 수 있습니다.

2. 종합부동산세 납부 기한

종합부동산세는 매년 한 번 부과되며, 납부 기한은 다음과 같습니다.

• 12월 1일 ~ 12월 15일: 종합부동산세 납부 기한.

해당 기한 내에 납부하지 않을 경우 가산세가 부과될 수 있으므로, 기한 내에 납부하는 것이 중요합니다.

 

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재산세와 종합부동산세의 과세 기준일은?

재산세와 종합부동산세의 과세 기준일은 다음과 같습니다:

1. 재산세의 과세 기준일

• 재산세 과세 기준일: 6월 1일
• 6월 1일 현재 해당 재산의 소유자로 등록된 사람에게 재산세가 부과됩니다. 이 날짜를 기준으로 재산을 소유하고 있다면, 그 해의 재산세 납부 의무가 발생합니다. 만약 6월 1일 이후에 재산을 매도하거나 양도하더라도 그 해의 재산세는 6월 1일 기준 소유자가 부담하게 됩니다.

2. 종합부동산세의 과세 기준일

• 종합부동산세 과세 기준일: 12월 31일
• 12월 31일을 기준으로 해당 부동산의 소유자가 종합부동산세 납부 대상이 됩니다. 이 기준일에 소유한 부동산의 공시가격 총합이 일정 기준을 초과하면, 종합부동산세가 부과됩니다.

이 과세 기준일을 기준으로 해당 연도의 세금이 부과되기 때문에, 소유권 이전 시점에 따라 재산세와 종합부동산세의 납세 의무가 달라질 수 있습니다.

 

Q. 5월 28일에 계약금을 송금한 뒤 잔금 지급일이 6월 11일이라면 재산세는 누가 내야할까?

재산세의 과세 기준일은 6월 1일이므로, 6월 1일 현재 재산의 소유자가 해당 연도의 재산세를 납부해야 합니다.

따라서, 5월 28일에 계약금을 송금하고 6월 11일에 잔금을 지급하여 소유권이 이전되는 경우, 6월 1일 기준으로는 매도자가 여전히 해당 재산의 소유자입니다. 따라서, 그 해의 재산세는 매도자가 부담하게 됩니다.

이와 같은 경우, 매수자와 매도자 간의 협의에 따라 매수자가 재산세를 일부 분담하는 경우도 있지만, 법적으로는 6월 1일 기준 소유자인 매도자가 재산세를 납부할 의무가 있습니다. 계약 시 이 부분을 협의하고 조정하는 것이 중요합니다.

 

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세부담상한제란 무엇일까?

세부담상한제는 세금이 급격히 증가하는 것을 방지하기 위해, 전년도에 비해 해당 연도에 납부해야 할 세금이 일정 비율을 초과하지 않도록 제한하는 제도입니다. 이 제도는 납세자의 세부담이 갑작스럽게 크게 늘어나는 것을 막아주는 역할을 합니다.

주요 내용

• 적용 대상: 주로 재산세와 종합부동산세에 적용됩니다. 특히, 부동산 가격이 급등하면서 세금이 급증할 경우를 대비해, 세부담상한제가 시행됩니다.
• 상한율: 세부담상한제에서 정한 상한율은 재산의 종류와 해당 지역의 정책에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 주택에 대한 재산세의 경우 세부담상한율이 110%, 150%, 300% 등으로 정해질 수 있습니다.
  • 예시: 전년도에 100만 원의 재산세를 납부했다면, 세부담상한율이 150%로 설정된 경우, 해당 연도의 재산세는 최대 150만 원을 넘지 않도록 제한됩니다.
• 기능: 이 제도는 부동산 가격의 급등으로 인한 세부담이 갑자기 크게 늘어나는 것을 방지해 납세자의 부담을 줄여줍니다. 다만, 세부담상한제를 통해 제한된 금액과 실제로 계산된 세액 간의 차액은 이후 부과될 수 있습니다.

의의

세부담상한제는 부동산 시장의 급변 상황에서 납세자 보호를 위한 장치로, 세금이 한꺼번에 급격히 늘어나는 것을 방지하고자 도입된 제도입니다. 이를 통해 부동산 가격 변동에 따른 세금 부담을 일정 부분 완화할 수 있습니다.

 

 

 

 

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마지막으로

계산이 복잡하고 단계가 많을 때 사용하면 좋은 사이트도 공유해볼게요! 아래 사이트에 들어가시면 다양한 부동산 관련 세금이나 계산식을 쉽게 계산해볼 수 있습니다. 

 

부동산계산기