집값을 부르는 용어 : 공시지가 공시가격 (뜻, 차이점, 알아야 하는 이유)

집값을 부르는 용어 : 공시지가 공시가격 (뜻, 차이점, 알아야 하는 이유)

 

 

부동산 시장에서는 집값이라도 부르는 용어가 최소 4개 입니다.

공시지가, 공시가겨, 호가, 실거래가..etc..

이렇게 부동산을 부르는 용어가 다양하다는 건 집값이라고 하더라도 다 같은 집값이 아닐 수 있다는 말이 될 수 있겠죠.

 

오늘 포스팅에서는 흔히 신문에서 가장 쉽게 접할 수 있는 부동산 집값을 지칭하는 용어인 공시지가 공시가격에 대해 한 번 알아보겠습니다. 

 

 

공시지가와 공시가격은 대한민국에서 부동산 관련 세금 및 정책에 활용되는 공식적인 가격이지만, 그 대상과 용도, 산정 방식에서 차이가 있습니다. 아래에서 두 용어의 차이점에 대해 상세히 설명드리겠습니다.

 

1. 공시지가 

정의:

• 공시지가는 일정 시점에 각 지역의 토지 1제곱미터당 공식적으로 공시된 가격을 말합니다.

용도:

• 토지 관련 세금: 재산세, 종합부동산세 등의 부과 기준으로 사용됩니다.
• 보상금 산정: 토지 수용 시 보상금 계산의 기준이 됩니다.
• 대지 매입 및 기타 용도: 공공사업 시 대지 매입 비용 산정 등에 활용됩니다.

산정 주체 및 주기:

• 주체: 국토교통부 산하 기관이 주도적으로 산정합니다.
• 주기: 매년 1월 1일을 기준으로 산정되며, 전국적으로 통일된 기준에 따라 결정됩니다.

산정 기준:

• 용도지역: 주거, 상업, 공업 등 토지의 용도에 따라 가격이 달라집니다.
• 지목: 대지, 전, 답 등 토지의 용도에 따른 구분에 따라 가격이 책정됩니다.
• 기타 요소: 주변 인프라, 접근성, 지역 경제 상황 등이 반영됩니다.

종류: 

• 표준지공시지가: 국토교통부에서 매년 1월 1일 기준으로 전국 필지 가운데 대표적인 50만 필지를 조사해 발표. 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가의 기준으로 활용되며, 각종 행정목적을 위한 자가산정의 기능으로 적용함 
• 개별공시지가: 표준지공시지가를 기준으로 지방자치단체에 산정한 개별 필지에 대한 가격을 말함. 한 토지를 표준지공시지가 기준으로 시장, 군수, 구청장 등 지방자치단체에서 관내토지를 조사하고 비교하여 감정평가사의 검증과 토지 소유자 등의 의견 수렴과 위원회 심의 등을 거쳐 단위 면적당 계산을 하여 책정된 가격임. 토지관련 세금 및 각종 부담금의 부과기준으로 활용됨

 

★공시지가가 중요한 이유는?

아파트에 전세로 거주중인 사람들이라면 크게 해당사항이 없을 수 있어요. 그렇지만 빌라에 거주하는 경우라면 전세보증보험 등에서 문제가 발생할 소지가 있긴 합니다. 전세보증보험도 실거래가가 아닌 공시지가를 기준으로 하고 있는데요, 빌라의 경우 공시지가가 하락하게 되면 계약서상의 금액보다 공시지가가 현저히 낮아져 전세보증보험이 가입이 안되는 경우가 있거든요, 이렇게 되면 들어오려는 세입자가 없어지겠죠?

더 나아가, 기초연금 그리고 노령연금과 같은 다양한 국가 복지제도에서도 주택을 소유중인 개별공시지가를 기준으로 재산액을 책정해서 복지혜택을 받을 수 있는 자격이 있는지 없는지 확인을 합니다. 그래서 공시지가는 단순한 부동산 가치의 개념에 국한된게 아니에요! 복지 혜택에도 직·간접적인 영향을 주기 때문에 이 데이터가 중요한거에요~!

 

 

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2. 공시가격

정의:

• 공시가격은 토지와 건물을 포함한 부동산 전체의 공식적인 평가 가격을 의미합니다.

용도:

• 부동산 관련 세금: 취득세, 등록면허세, 재산세 등의 과세 기준으로 활용됩니다.
• 공공요금 및 수수료: 건축허가, 인허가 과정에서 기준가격으로 사용됩니다.
• 부동산 거래 시 기준: 거래 신고 시 참고 자료로 활용됩니다.

산정 주체 및 주기:

• 주체: 지방자치단체(시·군·구)가 주도적으로 산정합니다.
• 주기: 보통 3년에 한 번씩 재산 평가를 통해 최신 가격을 반영합니다.

산정 기준:

• 건물의 종류 및 상태: 주택, 상업용 건물 등 건물의 용도와 상태에 따라 가격이 달라집니다.
• 토지와 건물의 합산 가치: 토지의 공시지가와 건물의 평가액을 합산하여 전체 공시가격을 산정합니다.
• 지역 특성 및 시장 상황: 지역의 경제 상황, 부동산 시장의 변동 등을 반영합니다.

조회 방법 : 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미 사이트에 들어가시면 쉽게 아파트 공시가격을 확인하실 수 있습니다. 

1. 홈페이지 접속 후, 화면 중앙에 있는 '공동주택 공시가격'을 클릭해주세요! 
2. 원하는 지역을 선택한 뒤 열람하기를 눌러주세요!
3. 화면 하단으로 내려가 보시면 연도별 공동주택가격의 조회가 가능합니다. 

 

 

 

공시가격 현실화율 69%, 실제 시세 반영률 64.4% ?!

 

2024년도 뉴스를 보면, 공시가격 현실화율이 69%가 아닌 64.4%여서 언론에서 뉴스가 쏟아져 나온적이 있었어요.

정부에서는 실거래가 또는 시세를 가지고 세금을 위한 기초작업을 하는 것이 현실적으로 어렵기 때문에 '기준'이 되는 가격이 필요해서 주택(아파트),상업용 건물등에 적용되는 기준금액이 바로 공시가격인거에요. 

 

 

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Q. 공시가격 현실화율이 이토록 문제가 되었던 이유는 왜일까요?

공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 부동산 보유세 부과뿐 아니라 건강보험료, 기초연금, 기초생활보장 등 67개 행정·복지제도의 기준과 지표로 활용되기 때문입니다. 그래서 공시가격이 제대로 산정되지 않으면 부동산을 포함한 세금 수입 전반에 영향을 미칠 수 있어요. 

 

Q. 현실화율이 69%라는 것은 그렇다면 무슨 말일까요? 

공시가격 현실화율 69%는 공시가격이 실제 시장에서 거래되는 시세 대비 69% 수준이라는 의미입니다. 즉, 부동산의 실제 시장가가 100이라면, 정부에서 발표한 공시가격은 그 시장가의 69%로 책정되었다는 뜻입니다.

현실화율이 중요한 이유:

1. 세금 및 부담금 기준: 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 취득세 등 각종 세금의 기준이 되기 때문에, 현실화율이 높아지면 세금 부담이 증가할 수 있습니다.
2. 부동산 거래 기준: 공시가격이 시장 가격과 가까워질수록, 부동산 거래 시 참고가 되는 기준이 더 정확해집니다.
3. 공적 기준 반영: 정부는 공시가격이 시세와 큰 차이가 나지 않도록 현실화율을 점진적으로 상향 조정해, 공시가격이 시장 가치를 더 정확하게 반영하게끔 정책을 시행하고 있습니다.

69% 의미:

• **현실화율 69%**는 아직 공시가격이 시세에 100% 도달하지 않았음을 나타냅니다. 이는 부동산 소유자 입장에서는 공시가격이 시세보다 낮아 세금 부담이 덜하다는 것을 의미하지만, 정부의 목표는 점차 이 비율을 올려 현실과 공시가격 간의 차이를 줄이려는 것입니다.

요약하자면, 공시가격 현실화율과 실제 시세반영률의 갭이 클수록 공시가격이 제대로 산정되지 않았다는 것을 의미하며, 정부는 향후 2030년까지 현실화율을 약 90% 수준으로 올리는 계획을 가지고 있다고 합니다. 

 

 

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주요 차이점 정리 : 공시지가 vs 공시가격

구분	공시지가	공시가격
대상	토지만	토지 + 건물
용도	토지 관련 세금, 보상금 산정 등	부동산 전체의 세금, 공공요금, 거래 기준 등
산정 주체	국토교통부 및 관련 기관	지방자치단체 (시·군·구)
산정 주기	매년	보통 3년마다
산정 기준	용도지역, 지목, 주변 인프라 등	건물의 종류 및 상태, 토지 공시지가 등

 

추가 참고 사항

• 공시지가와 공시가격의 활용 차이: 예를 들어, 재산세를 계산할 때는 공시지가와 공시가격 모두 사용되지만, 계산 방식이 다를 수 있습니다. 공시지가를 기준으로 토지 부분의 세금이 산정되고, 공시가격을 기준으로 건물 및 토지 전체의 세금이 산정됩니다.
• 가격 변동: 부동산 시장의 변화에 따라 공시지가와 공시가격은 지속적으로 변동됩니다. 특히 공시가격은 건물의 상태나 용도 변경 등에 따라 더 자주 변동될 수 있습니다.
• 정보 접근: 공시지가와 공시가격은 정부의 공식 웹사이트나 지방자치단체의 부동산 관련 부서에서 확인할 수 있습니다. 부동산 거래나 세금 신고 시 정확한 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

 

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결론

 

공시지가와 공시가격은 모두 부동산의 공식적인 평가 가격이지만, 공시지가는 토지에 한정된 가격이며, 공시가격은 토지와 건물을 포함한 전체 부동산의 가격입니다. 각각의 용도와 산정 방식이 다르므로, 부동산 관련 업무나 세금 신고 시 어떤 가격을 기준으로 해야 하는지 명확히 이해하는 것이 중요합니다.