재개발 재건축 리모델링 뜻과 차이점 알아보기

 

 

도시정비사업은 도시 기능을 회복하기 위해 낡은 주택과 도로, 상하수도, 공원 등 기반시설을 새로 짓는 사업인데요. 정비사업은 대표적인 두 축이 재개발과 재건축이고 여기에 리모델링도 포함이 되는 거에요. 정비사업은 아파트 단지 전체나 특정 지역의 낡은 주택을 허물고 새집을 짓는 것인데.. 재개발과 재건축 리모델링은 결과적으로 새집을 짓는다는 점에서 비슷은 하지만 범위와 방식이 조금 다른거죠. 재개발은 도시정비사업 중 가장 오래된 사업

재개발, 재건축, 리모델링은 주거 환경을 개선하는 중요한 도시 정비 사업의 한 부분입니다. 각각의 뜻과 차이점을 알아보겠습니다.

 

 

1. 재개발 (재개발사업)

 

정의: 주거환경이 매우 열악한 지역에서 주택 및 기반 시설을 새로이 정비하는 사업. 주로 낡은 주택과 도로, 상하수도 등의 기반 시설을 철거하고 새로운 주거 단지나 상업 단지를 조성합니다.

목적: 열악한 주거 환경을 개선하고 새로운 인프라를 구축하여 도시의 기능을 향상시키는 것.

대상: 노후화가 심한 주거 밀집 지역이나 저소득층 주거지.

특징:

• 기존 건축물과 기반 시설을 모두 철거하고 새로 건설함.
• 도시 전체의 인프라와 주거 환경을 크게 개선함.
• 보통 원주민 이주 후 새로운 단지에 다시 입주 가능하지만, 비용 문제로 재정착이 어려운 경우도 있음.

[요약]

일정 범위를 정하고 범위 내 주택과 도로 등 기반시설의 노후도를 종합적으로 고려해 해당 지역의 주거환경을 개선하기 위해 추진하며 낙후된 지역 전체의 주택과 도로, 상하수도 등 기반시설 모두를 한꺼번에 바꾸는 사업이 '재개발' 입니다. 재개발은 일정 지역 전체를 새로 단장하는 개념으로 이를 '뉴타운'이라고 한다. 뉴타운은 도시의 기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택 중심의 민가 주도 개발로 인한 난개발을 막기 위해 지역의 한 단위를 묶어 추진하는 정비사업이다. 지역을 중심으로 진행하는 사업이다보니 면적이 넓고 이해 관계도 복잡해서 시간이 오래 걸리는 편이다. 대표적으로 재개발 지역 내 상가가 있따면 권리금 문제를 두고 다투는 경우가 허다하다! 또한 보상금액이 시세가 아닌 공시지가 기준으로 결정되다 보니 주민들의 동의를 받는게 어려운 편이다. 

 

 

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2. 재건축

 

정의: 노후된 아파트나 공동주택을 헐고, 새로운 건물을 짓는 사업.

목적: 기존 건물이 구조적으로 안전하지 않거나 주거 환경이 낙후된 경우 새로운 건물로 교체하여 안전성과 편의성을 높이는 것.

대상: 주로 노후 아파트나 공동주택, 건축된 지 30년 이상 된 건물.

특징:

• 건축물만 철거하고, 기반 시설은 보존되는 경우가 많음.
• 기존 거주자들이 새로운 아파트에 재입주할 수 있음.
• 재개발보다 사업 규모는 작지만, 주로 고층 아파트나 더 큰 주거 공간을 확보할 수 있는 장점이 있음.

[요약] 

도시 기반시설은 양호하지만 낡은 건축물이나 공동주택이 밀집한 특정 지역에 아파트와 같은 공동주택을 철거하고 솔 짓는 사업으로 일반적으로 낡은 아파트를 허물고 새로운 아파트를 짓는 방식이 재건축이에요. 재개발처럼 도정법상 정비구역으로 지정되지 않아도 추진할 수 있어요. 기존 공동주택 20세대 이상의 주택을 새로 짓는 요건을 갖추기만 하면 됩니다. 단, 중요한 점은 건축물에 대한 안전진단을 반드시 받아야 해요. *안전진단이란? 재건축에 앞서 공동주택에 대한 구조안정성, 주거환경, 노후도, 비용편익 등을 평가하는 절차를 말합니다. 준공 후 30년 인 재건축 가능 연한을 채운 단지 안전진단을 통과해야 정비사업 구역으로 지정돼 재건축을 추진할 수 있어요.  안전진단은 재건축의 첫 번째 관문입니다. 재건축은 통상 사업 초기 단계인 안전진단 통과부터 착공, 입주까지 최소 7년에서 10년 정도 걸립니다. 

 

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3. 리모델링

 

정의: 기존 건물의 구조는 그대로 유지한 채, 내·외부를 개조하거나 보수하여 건물의 기능을 개선하는 것.

목적: 건물을 더 오래 사용하거나 주거 환경을 개선하기 위해 설비를 교체하거나 증축하는 것.

대상: 상대적으로 건축된 지 15~20년 된 건물.

특징:

• 건물을 철거하지 않고, 구조는 유지하면서 내부나 외부를 개조함.
• 건물 수명을 연장하거나 주거 공간을 보다 효율적으로 사용하도록 개선함.
• 재개발이나 재건축에 비해 비용이 적게 들고, 시간도 적게 소요됨.

[요약]

기존 건축물을 허물고 다시 짓는 방식은 아니고 기존 건축물의 골조를 그대로 남겨두고, 실내를 고치거나 증축하는 방식이에요. 리모델링 대상은 사용승인을 받은 뒤 15년 이상 지난 건축물이에요. 리모델링은 기존 건축물을 허물로 다시 짓는 방식이 아니다 보니 가구수를 늘리는 데 한계가 있습니다. 현행 주택법은 기존 가구 수의 15% 이내에서 리모델링 증축을 허용합니다. 리모델링은 설계나 증축 제한이 있지만, 재건축보다 규제가 느슨해 손쉽게 추진할 수 있습니다. 안전진단 c등급 이상이면 리모델링 사업을 추진할 수 있어요. 

 

 

 

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차이점 정리

 

• 재개발: 열악한 주거환경 전체를 개선, 주로 저층 주택지나 기반 시설이 낙후된 지역을 대상으로 함.
• 재건축: 노후된 공동주택을 새로 지음, 기존 건물을 철거하고 새로 건설.
• 리모델링: 기존 건물을 유지하면서 개선, 건물의 외관이나 기능을 개선하는데 중점.

이 세 가지는 각기 다른 상황과 목적에 따라 선택되며, 도시 계획 및 주거 환경 개선에서 중요한 역할을 합니다.