부동산 세금 알아보기 : 취득세, 보유세, 처분세 (feat. 공시가)

소득이 있으면 누구나 세금을 내야해요. 너무 당연하죠?

한 나라의 국민이라면 경제적 활동을 통해 소득이 생긴다면, 그 소득의 일부를 세금으로 내야 해요. 

국가라는 공동체를 위해 너무 당연하게 내야하는 세금이지만 내 주머니에서 쏙쏙 가져가는 세금이 사실 아무도 달갑진 않을 거 같아요. 물론 저도 세금을 좋아하진 않습니다. 한푼이라도 줄여서 내고 싶은 마음이죠. 

 

평소에 관심을 가지면 쉽게 절세할 수 있을 거라고 생각해요. 세금에 무관심 해버리면 정말 세금 폭탄을 맞을 수 있거든요. 어차피 내야 할 세금이라면 제대로 알아서 절세할 수 있어요! 

 

세금 고지서에 찍힌 안내 세액을 그대로 믿고 세금을 내기 보다는 합리적인 기준에 따라 세금이 잘 ~ 제대로~ 부과됐는지 따져보고 절세를 위해 필요한 절차와 증빙자료가 무엇이 있는지 확인하고 챙기는 습관이 절세의 시작입니다!

 

그럼, 간단하게 부동산 세금에 대해 알아보겠습니다.

 

부동산 관련 세금은 크게 취득세, 보유세, 처분세로 나눌 수 있습니다. 각각의 세금은 부동산을 사고, 보유하고, 처분할 때 부과되며, 그 성격이 다릅니다. 이들 세금의 차이를 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 부동산을 살 때, 취득세

• 정의: 부동산을 취득할 때 부과되는 세금입니다. 
• 부과 시점: 부동산을 매입하거나 상속, 증여, 교환 등을 통해 소유권을 취득할 때.
• 세율: 일반적으로 부동산 가액에 따라 1%~4% 사이이며, 주택 규모나 가격, 소유자의 주택 수에 따라 차등 적용됩니다. 특히 다주택자의 경우 세율이 높아질 수 있습니다.
  • 기본세율 : 취득가액에 따라 1~3% 적용
  • 중과세율 : 조정대상지역 2·3 주택 취득 시 적용 
• 사례: 1주택자가 5억 원의 주택을 구입할 경우, 취득세율이 1%라면 500만 원의 취득세가 부과됩니다.
• 특징:
  • 취득세에는 농어촌특별세와 지방교육세가 함께 부과된다.
  • 취득세 계산은 취득자가 신고한 가액이다. 만약 신고하지 않거나 신고한 금액이 시가표준액보다 낮거나 표시가 없으면 시가표준액으로 계산한다.
  • 아파트를 비롯한 주택은 보유한 주택수에 따라 취득세율을 정한다.
  • 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 취득세를 신고하고 내야 한다. 상속은 6개월, 증여는 3개월 이내이다.

 

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2. 부동산을 보유할 때, 보유세

• 정의: 부동산을 보유하는 동안 매년 부과되는 세금입니다.
• 세목:
  • 재산세: 지방세, 지방자치단체에서 부과하는 세금으로, 시세가 아닌 부동산의 공시가격에 따라 계산됩니다.
  • 종합부동산세(종부세): 국세, 보유한 부동산의 가치가 일정한 기준을 넘으면 내는 세금으로 흔히 '부자세' 라고도 합니다. 일정 기준 이상의 고가 부동산을 보유한 경우 추가로 부과되는 세금입니다. 
    • 종합부동산세 과세대상 확인 --> 국세청 홈페이지 
• 부과 시점: 매년 정해진 시점(보통 6월 1일 기준)에서 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과.
• 세율: 재산세는 주택 및 토지의 공시가격에 따라 0.1%~0.4%로 다양하며, 종합부동산세는 고가 주택의 경우 더 높은 세율(최대 6%)이 적용될 수 있습니다.

 

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3. 부동산을 처분할 때, 처분세 (양도소득세)

• 정의: 부동산을 팔 때, 즉 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다.
• 부과 시점: 부동산을 처분(매각)할 때, 취득가와 매도가의 차액에 대해 발생하는 소득에 과세.
• 세율: 양도차익에 따라 달라지며, 1주택자의 경우 일정 조건을 충족하면 비과세될 수 있습니다. 다주택자의 경우는 기본 세율이 적용되며, 단기 보유나 다주택자는 **최대 75%**까지 세율이 올라갈 수 있습니다.
• 사례: 3년 이상 보유한 1주택자가 주택을 팔았을 때, 매도 차익이 적으면 양도소득세를 면제받을 수 있으나, 다주택자의 경우 양도소득세가 크게 증가할 수 있습니다.

 

• 참고 : 1세대 1주택자는 주택 실거래가가 12억 원 미만이면 시세차익과 상관없이 비과세 혜택을 받는다. 단, 주택을 2년간 보유해야 하고, 조정지역이라면 실거주를 ㅈ년간 해야 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

 

 

비교

• 취득세는 부동산을 구매하는 시점에서 한 번 부과되는 세금.
• 보유세는 부동산을 소유하는 동안 매년 부과되며, 주택 가격에 따라 다릅니다.
• 처분세(양도소득세)는 부동산을 매도할 때 매도 차익에 대해 부과되며, 주택 수와 보유 기간에 따라 세율이 크게 달라집니다.

각 세금은 국가 및 지방자치단체의 정책에 따라 변동될 수 있으므로, 부동산을 사고팔거나 보유할 때 주의해야 합니다.

 

 

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부동산 세금 부과 기준 '공시가'

부동산 세금 부과 기준 공시가란, 정부(지방자치단체 또는 국토교통부)가 부동산의 적정 가치를 평가하여 매년 발표하는 가격을 말합니다. 부동산의 실제 거래 가격이 아닌 정부가 공식적으로 정한 가겨으로, 세금을 매기느 기준인 과세표준의 근거로 활용합니다. 통상 공시가는 실제 거래 가격보다 낮은 경우가 많습니다. 또한, 이 공시가는 주택과 토지에 대한 다양한 세금 부과의 기준이 됩니다. 

 

공시가격의 역할

1. 세금 부과 기준:
   • 공시가격은 부동산과 관련된 세금을 부과할 때 중요한 기준이 됩니다. 특히 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속세 및 증여세 등이 공시가를 기준으로 계산됩니다.
   • 공시가격이 높아질수록 세금이 증가하며, 반대로 공시가격이 낮으면 세금 부담도 줄어듭니다.
2. 건강보험료 산정:
   • 부동산 자산을 기준으로 건강보험 지역가입자의 보험료 산정에도 공시가가 사용됩니다. 주택이나 토지의 공시가격이 높아지면 건강보험료가 상승할 수 있습니다.
3. 국민주택채권 매입 기준:
   • 주택을 거래할 때, 국민주택채권을 매입하는 금액도 공시가격에 따라 달라집니다.

 

공시가격에 따른 주요 부동산 세금

1. 재산세:
   • 공시가격을 기준으로 매년 부과되는 지방세로, 주택 소유자나 토지 소유자에게 부과됩니다.
2. 종합부동산세:
   • 일정 기준 이상의 주택이나 토지를 소유한 사람에게 부과되는 세금으로, 공시가격이 일정 금액을 넘는 경우 추가로 부과됩니다.
   • 예를 들어, 공시가격 9억 원 이상의 1주택자나 공시가격 합산 6억 원 이상의 다주택자에게 종합부동산세가 부과됩니다.
3. 양도소득세:
   • 부동산을 매도할 때 생기는 소득에 부과되는 세금으로, 공시가격을 기준으로 주택의 양도 차익을 계산합니다.
4. 상속세 및 증여세:
   • 부동산을 상속하거나 증여할 때도 공시가격을 기준으로 세금이 부과됩니다.

 

공시가격 산정 방식

공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 정부에서 조사 및 평가를 통해 결정되며, 일반적으로 해당 부동산의 시세와 유사한 수준을 반영하려고 하지만 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 

 

부동산 공시가격 확인하기

공시가격은 국토교통부와 한국부동산원이 운영하는 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 확인할 수 있어요. 공동주택, 표준단독주택, 개별단독주택 공시가격과 표준지, 개별공시지가로 구분해서 모두 공개합니다.

오피스텔 또는 상업용 부동산은 공시가격 정보가 없어요. 대신 국세청은 이런 건물에도 보